Phân khúc hấp dẫn nhưng đầy rủi ro

Mới đây, trong Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh quý 1/2019 DKRA Việt Nam nhận định đất nền sẽ là phân khúc “nóng” nhất dẫn dắt thị trường bất động sản 2019.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, trong lần đi khảo sát khu vực xa trung tâm TP Hồ Chí Minh nhưng đất nền ở đây được "hét" 35 triệu đồng/m2.

"Nghe mức giá đất nền 35 triệu đồng/m2 này, tôi đã... muốn xỉu. Chưa dừng lại ở đó, tháng sau trở lại thì giá ở đây lên 40 triệu đồng/m2 rồi. Thật không thể tưởng tượng với mức tăng khủng khiếp thế này", ông Lâm nói.

"Với tỷ lệ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền sẽ tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu trong năm 2019. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua nên nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư", một chuyên gia bất động sản phân tích.

Đầu tư đất nền được xem là kênh mang lại tỷ suất sinh lời cao nhưng rủi ro tiềm ẩn rất lớn.

Theo ghi nhận của PV, đầu năm 2019 giá đất của một số khu vực tại TP Hồ Chí Minh đã tăng lên từ 1,5 – 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh mức tăng thực do sự phát triển của hạ tầng, giao thông, tiện ích.., cũng có không ít khu vực “tăng giá ảo” do đầu nậu thổi giá lên. Tình trang giá đất “nhảy múa” từng ngày đang khiến người mua bị rơi vào ma trận, không biết đâu là thật, đâu là giả.

Không chỉ “sốt ảo”, thị trường đất nền những năm qua còn phải đối mặt với hàng loạt doanh nghiệp có thủ đoạn làm ăn gian dối, lừa đảo khách hàng. Trong đó, Kim Phát, Việt Hưng Phát hay Alibaba là những bài học tiêu biểu. Với thủ đoạn nâng khống giá bán, tư vấn sai về thông tin dự án, tự vẽ thêm tiện ích…những doanh nghiệp này đã lừa đảo hàng ngàn khách hàng với số tiền hàng trăm tỷ đồng tại nhiều dự án.

Những điểm cần lưu ý để đầu tư an toàn

Trao đổi với PV báo Kinh tế & Đô thị về việc làm thế nào để đầu tư đất nền an toàn, Luật sư Lê Ngô Trung, Luật sư cao cấp Công ty Luật TNHH Vega đã có một số trao đổi liên quan đến vấn đề này.

Theo Luật sư Trung, khi mua đất nền, điều đầu tiên khách hàng cần chú ý là về pháp lý của dự án.

“Trước tiên, lô đất này phải đảm bảo và đáp ứng điều kiện để được phép giao dịch”, Luật sư Trung nói.

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 94 Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, thì:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, một sản phẩm đất nền phải được chủ đầu tư hoàn tất các điều kiện pháp lý theo quy định thì mới được đưa ra giao dịch.

Chính vì vậy, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý như văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án… vì khi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên phần đất đó thì sẽ phải tuân theo bản thiết kế - quy hoạch này.

Tiếp đến, là phải chú ý đến hợp đồng trong giao dịch. 

Trong hợp đồng này, các cam kết trước đó về tiện ích, thời hạn bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều khoản phạt vi phạm về nghĩa vụ của các bên… cần thể hiện rõ, bởi đây là cơ sở giải quyết khi tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, có tình trạng, nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện để được phân lô, bán nền, hoặc thực hiện dự án nhà ở thương mại… nhưng vẫn tiến hành đưa vào giao dịch với khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác…

Với những hợp đồng dạng này, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất trên danh nghĩa góp vốn, đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện dự án là xây dựng căn nhà trên đất theo thiết kế do chủ đầu tư đã xin phép trước đó.

Tuy nhiên, khi ký kết hợp đông theo hình thức này, thì người mua có nguy cơ gặp phải những rủi ro như: chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục tách sổ sang tên cho khách hàng vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong, hoặc khi đưa tranh chấp ra Tòa án giải quyết thì hợp đồng có khả năng cao bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất là quan hệ mua bán đất nền nên hợp đồng góp vốn được xem là giả tạo.

Lý do là bởi theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì: “… Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Một điều quan trọng nữa, là người mua cần tìm hiểu thông tin về năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Chủ đầu tư càng có uy tín, năng lực trên thị trường thì rủi ro khách hang gặp phải càng ít đi.

Ngược lại, với những chủ đầu tư không có năng lực, nhất là năng lực tài chính thì có nguy cơ số tiền được thanh toán sẽ không dung vào đúng mục đích thực hiện dự án do chủ đầu tư phải xoay vòng nguồn vốn để thực hiện các dự án hoặc vào mục đích khác, và hậu quả là dễ dẫn đến việc không có khả năng bàn giao sản phẩm như mong muốn, cam kết và thỏa thuận trong hợp đồng.