Vốn cho thị trường bất động sản sẽ đến từ đâu?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận định nguồn vốn tín dụng BĐS tại Việt Nam đang tiềm ẩn rủi ro và thiếu bền vững. Ở các nước khác, quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho BĐS còn tại Việt Nam doanh nghiệp vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và huy động từ khách mua. Hiện nay, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Người mua nhà chủ yếu là dân đầu tư, đi vay vốn từ ngân hàng thông qua vay tiêu dùng, dòng vốn tiết kiệm trong dân chưa nhiều nên thực chất vốn vẫn là từ ngân hàng mà ra. Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng và hiện Tp.HCM chiếm đến 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS.

Đánh giá về tình hình hỗ trợ vốn từ thị trường tài chính đến BĐS thời gian qua, TS. LS Bùi Quang Tín, chuyên gia Kinh tế Tài chính thuộc Đại học Ngân hàng Tp.HCM cho biết, tính đến cuối 2017, quy mô thị trường BĐS nước ta vào khoảng 25 tỷ USD. Tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỷ USD, chiếm hơn 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế và chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM phát
biểu tại hội thảo. Ảnh: Phương Uyên

Tại Việt Nam, 80% nguồn vốn chảy vào BĐS, trong khi tỷ lệ này ở các nước khác chỉ khoảng 35%. Chính vì thế mà cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường BĐS đang bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS.

60% doanh nghiệp nhỏ không tiếp cận được vốn ngân hàng

Tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm đến 21% trong tổng dư nợ tín dụng. Hiện có khoảng 60% doanh nghiệp nhỏ và vừa chưa sử dụng được nguồn vốn ngân hàng, chủ yếu do không tiếp cận được, đặc biệt là khối doanh nghiệp khởi nghiệp. Giải thích về nguyên nhân này, các chuyên gia cho hay do nhà nước còn nhiều khuôn khổ chính sách nên chưa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận vốn. Ngân hàng thì còn thờ ơ trong quan hệ với khách hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Dù vẫn cho vay bằng việc thế chấp để đảm bảo an toàn nhưng trong nền kinh tế số và khởi nghiệp, các dự án đầu tư nông nghiệp không có nhiều tài sản thế chấp để vay. Ngoài ra các dự án và ý tưởng kinh doanh là nguồn lực quan trọng lại ít được coi là căn cứ để cấp tín dụng.

Tuy nhiên ông Tín cũng nhìn nhận, bản thân các doanh nghiệp nhỏ cũng thiếu minh bạch trong kinh doanh, quản trị doanh nghiệp, các phương án kinh doanh ít khả thi nên không tạo được niềm tin từ ngân hàng. Đây cũng là lý do để các thiết chế tài chính và tín dụng từ chối cấp vốn.

Loay hoay tìm vốn thay thế

Ông Bùi Quang Tín cho hay, trước lộ trình giảm dần nguồn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, doanh nghiệp vẫn đang loay hoay tìm nguồn vốn khác thay thế. Việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư BĐS là TCREIT với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS.

TS. LS Bùi Quang Tín - chuyên gia Kinh tế Tài chính thuộc Đại học Ngân hàng Tp.HCM
cho rằng bản thân các doanh nghiệp BĐS không được ngân hàng cấp vốn tín
dụng do uy tín thấp. Ảnh: Phương Uyên

Về nguồn vốn từ quỹ đầu tư ngoại, nguồn vốn FDI các năm qua vẫn chưa thể mở rộng, hầu hết dòng vốn vào Việt Nam đều đến từ các nước trong khu vực như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Trong khi đó, các nhà đầu tư đến từ châu Âu, Mỹ khá dè dặt với thị trường BĐS Việt Nam. Van tín dụng vào BĐS sẽ hẹp hơn khi ngân hàng siết vốn. Chứng khoán sẽ là kênh huy động vốn an toàn nhất trong thời gian tới.

Đối với chính sách vốn từ thị trường chứng khoán, cổ phiếu hai ngành ngân hàng và BĐS đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, cổ phiếu nhóm ngành BĐS niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền. Vị thế của thị trường tài chính Việt Nam đối với công chúng, nhà đầu tư, hứa hẹn sẽ tác động tích cực lên khả năng hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, cũng như cải thiện thanh khoản của thị trường.

Việt Nam đã được FTSE Russell xem xét để nâng hạng từ thị trường cận biên (Frontier) lên thị trường mới nổi hạng hai (Secondary Emerging). Song song đó, các yếu tố vĩ mô năm 2019 mà Quốc Hội đã thông qua khá thuận lợi: mức tăng GDP 6,6-6,8%, CPI khoảng 4%... sẽ hỗ trợ tốt cho TTCK tăng điểm nhiều hơn là rủi ro. Quy mô thị trường chứng khoán đến nay đạt khoảng 113% GDP giúp thị trường vốn này làm chủ cuộc chơi BĐS.

Nhận định chung về nền kinh tế Việt Nam 2019, ông Park Won Sang, TGĐ CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng mạnh, sự phát triển này sẽ còn tiếp diễn trong tương lai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những rủi ro làm cản trở sự tăng trưởng của nền kinh tế điển hình như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Vì vậy, năm 2019, toàn bộ nền kinh tế cũng rất có khả năng bị ngưng trệ. Đối với nền kinh tế có sự giao lưu, tương tác mạnh mẽ như Việt Nam thì đà tăng trưởng vẫn khá ổn định nhưng vẫn có thể bị ảnh hưởng ít nhiều từ nền kinh tế thế giới.