Cần sớm gỡ “điểm nghẽn” cho bất động sản nghỉ dưỡng. Ảnh: CẨM NAM

Bùng nổ rồi chững lại

Ông Nguyễn Trọng Thức, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, Tập đoàn Đầu tư và Dịch vụ bất động sản thương mại Mỹ (CBRE) tại Việt Nam cho biết, từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng như: Condotel, hometel, officetel (văn phòng làm việc kết hợp chức năng lưu trú)... 

Sự phát triển của du lịch đã giúp nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng nhanh, nhất là tại các địa bàn có tiềm năng du lịch lớn như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc... So với năm 2015, nguồn cung condotel tại Nha Trang hiện nay đã tăng hơn 5 lần, tại Đà Nẵng tăng hơn 13 lần. Về thanh khoản, tại 3 "điểm nóng" Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, tỷ lệ hấp thụ tích lũy đạt hơn 80%.

Tuy nhiên, sau thời gian bùng nổ, một năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có sự chững lại. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch condotel giảm mạnh. Riêng năm 2018, ở hầu hết các thành phố du lịch trọng điểm, nguồn cung mới và giao dịch condotel đều sụt giảm so với năm trước đó. Cụ thể, tổng giao dịch condotel cả nước đạt 7.849 căn. Đáng chú ý, trong quý III-2018, lượng giao dịch chỉ đạt 989 căn, trong khi tồn kho lên đến hơn 20.000 căn. 

Từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường có dấu hiệu tăng nhẹ, nguồn cung chủ yếu ở Khánh Hòa, Đà Nẵng. Quý I-2019, có 2 dự án condotel mới mở bán, cung ứng 1.751 căn; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 74%. Tuy nhiên, trong quý II, phân khúc này vẫn chưa thể trở lại sôi động như giai đoạn trước do nhà đầu tư đang có tâm lý lo ngại.

Nhà đầu tư Nguyễn Tuấn Huy (ngõ 603, đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ) chia sẻ: "Khi chào bán, nhân viên tư vấn chỉ nhấn mạnh vào các điểm nổi bật như chiết khấu, cam kết lợi nhuận, vị trí, tiềm năng sinh lời... Trong khi đó, họ gần như không đề cập thực tế condotel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Một khi việc sở hữu condotel chưa được pháp luật công nhận thì nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn khi có nhu cầu chuyển nhượng, hay thế chấp tài sản này để vay vốn ngân hàng”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, tâm lý lo ngại về tính pháp lý đối với condotel của nhiều nhà đầu tư đã kéo theo sự chững lại của thị trường này. Đầu tư tiền tỷ, song do là sản phẩm thuộc dự án hình thành trên đất thương mại dịch vụ, không hình thành đơn vị ở, nên theo quy định, việc sở hữu chỉ có thời hạn nhất định. Ngoài ra, sự chững lại thị trường còn do nguồn cung từ những năm trước đó quá lớn, cần có thời gian hấp thụ...

Cần sớm giải quyết 

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: "Hiện nay, quy định pháp lý về loại hình condotel chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh. Theo tôi, condotel là bất động sản kinh doanh. Do đó, tất cả các luật về đất, thuế cần xem xét đây là bất động sản kinh doanh...”. 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cũng cho biết, từ đầu năm 2017 đến nay, VnREA đã nhiều lần tổ chức hội thảo về tính pháp lý của loại hình sản phẩm condotel. Tại đó, các chuyên gia đều nhấn mạnh condotel rất phù hợp với việc huy động vốn, khả năng nhu cầu, đầu tư của người dân. VnREA cũng kiến nghị sớm giải quyết các thủ tục pháp lý cho các loại hình sản phẩm căn hộ đa chức năng, song đến nay vẫn chưa có quy định rõ ràng.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, từ ngày 1-1-2018, Luật Du lịch đã xác định condotel là căn hộ du lịch, không phải nhà ở. Do đó, cơ sở pháp lý của loại hình bất động sản này đã rõ ràng hơn trước.

Để hoàn thiện về mặt pháp lý, tại Văn bản 2380/VPCP-CN ngày 24-8-2018 của Văn phòng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch nghiên cứu, ban hành quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình công trình: Condotel, resort villa, officetel; nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý, vận hành loại hình công trình officetel. Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình công trình: Condotel, resort villa theo đúng quy định pháp luật về du lịch và quy định liên quan.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng cùng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành theo thẩm quyền, hoặc trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy định về chế độ sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất), cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với loại hình công trình condotel, resort villa, officetel. 

Hiện nay, các cơ quan hữu quan đang tích cực triển khai nhiệm vụ để sớm đáp ứng yêu cầu quản lý thực tiễn đối với các loại hình bất động sản nêu trên. Về phía Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ đang soạn thảo Quy chế quản lý vận hành công trình officetel, đồng thời rà soát các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với condotel, resort villa,... để sửa đổi, bổ sung và sẽ hoàn tất trong năm 2019.