Xây dựng nhà cao tầng trong nội đô: Kiểm soát chặt mật độ

Theo TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng - chuyên gia Công ty tư vấn CPG Consultants Singapore trong nhiều trường hợp, cao ốc đồng nghĩa với mật độ nhưng thực tế số tầng cao ốc và mật độ dân số là hai câu chuyện khác nhau. Ông cho rằng, chính việc xây nhà thấp tầng hiện hữu, nhà phố san sát, không có không gian mở, không có đường đi lối lại tạo ra mật độ không hề thấp. “Câu chuyện chúng ta cần bàn không phải là xây nhà cao hay thấp mà là câu chuyện chúng ta cho phép gia tăng mật độ hay không và nếu tăng thì tới mức nào để không vượt quá năng lực vận hành của hệ thống hạ tầng. Còn với mật độ đó, người ta xây dưới hình thức gì thì hãy để thị trường quyết định” - ông Dũng nói.

Cũng theo ông Dũng, đối với Singapore đất đai là tài nguyên quý nên họ rất tiết kiệm trong việc sử dụng đất. Với họ, gia tăng mật độ là việc không có lựa chọn, song so sánh với Hà Nội bằng những con số cụ thể, ông Dũng chỉ ra mật độ ở Hà Nội vẫn cao gấp đôi Singapore mặc dù Hà Nội xây nhiều nhà thấp tầng, còn ở quốc đảo này có nhiều nhà chọc trời.

Vị chuyên gia này cho rằng, chuyện xây dựng hình thức công trình gì không hoàn toàn quyết định mật độ khu đô thị. Bắc Kinh là ví dụ điển hình cho việc xây nhà cao tầng là chủ yếu nhưng mật độ cực kỳ thưa. TP này có những quy định cụ thể như phải đảm bảo các công trình nhận được nắng chiếu vào trong số giờ nhất định vào mùa Đông nên khoảng cách các tòa nhà rất xa nhau dẫn đến mật độ thưa, dù toàn nhà cao tầng. 

Theo vị chuyên gia này, trên thế giới không có nước nào cấm xây nhà cao tầng, họ chỉ kiểm soát mật độ dân số chứ không kiểm soát hình thức xây dựng. Thế nhưng thực tế ở Việt Nam, theo ông lại đang tồn tại những câu chuyện khó hiểu. Ví dụ có dự án nằm xa nhà ga và các trạm phương tiện công cộng, xa đường lớn thì quy mô rất lớn và xây bất chấp quy hoạch đã có. Trong khi đó, có những dự án ngay sát nhà ga lại chẳng tận dụng để kết nối mà cũng chẳng cho tăng mật độ dân số.

Quan tâm hơn đến thiết kế đô thị
Về vấn đề này, GS.TS.KTS Nguyễn Tố Lăng – nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, trong các chung cư cao tầng hiện nay ở Việt Nam, mật độ xây dựng còn quá cao do việc tận dụng không gian sử dụng; chưa nói đến việc gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng sống trong các nhà cao tầng bị nhiều hạn chế về môi trường, thông thoáng và tầm nhìn. Việc thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nói chung và những khu vực có nhà cao tầng nói riêng.

Theo GS Nguyễn Tố Lăng, cần lựa chọn những khu vực thích hợp trong TP cho việc xây dựng tập trung cao tầng, bên cạnh đó là những không gian trống, cây xanh, mặt nước tạo được môi trường sống trong lành cho đô thị, không xây dựng cao tầng tràn lan; phải coi khu vực có cao tầng làm điểm nhấn cho cả không gian đô thị.

Rõ ràng tầng cao không phản ánh bức tranh về mật độ dân số, cần phải tách bạch hai câu chuyện ra. Thứ nhất là phải bàn câu chuyện mật độ dân cư và thứ hai là câu chuyện hình thức công trình. Và vì thế, quản lý nhà nước phải quản lý bằng vấn đề chuyên môn chứ không thể quản lý bằng cảm tính.  TS.KTS Nguyễn Đỗ Dũng

Quan điểm của ông Lăng nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia tham dự hội thảo. Ths Trần Thanh Ý – Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, các chung cư cao tầng phải được xây dựng thành cụm, từng khu, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo dựng các không gian giao tiếp và sinh hoạt công cộng (cây xanh, vườn hoa, sân chơi phục vụ cộng đồng khu vực) nhằm tạo sự khác biệt, sức hấp dẫn và đẳng cấp của các khu ở và làm tăng giá trị bất động sản của khu đó.

Thực tế cho thấy, hệ thống đô thị Việt Nam trong những năm qua đã phát triển khá mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng. Sự phát triển của hệ thống nói chung và đặc biệt là các đô thị lớn nói riêng đã góp phần duy trì tăng trưởng kinh tế chung của cả nước. Bộ mặt kiến trúc đô thị đang từng bước thay đổi nhanh chóng theo hướng hiện đại, phản ánh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, nhìn chung chất lượng đô thị ở nước ta còn thấp. Hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông đô thị trong những năm qua, tuy đã được cải thiện và nâng cấp, thể hiện qua các mặt như: Nhiều tuyến đường mới được xây dựng; chất lượng đường đô thị dần được cải thiện; các đô thị loại III trở lên hầu hết đã có các tuyến đường chính được nhựa hóa và xây dựng đồng bộ với hệ thống thoát nước, vỉa hè, chiếu sáng và cây xanh, nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ; trình độ và năng lực quản lý phát triển đô thị còn thấp so với yêu cầu. Kết cấu hạ tầng đô thị yếu kém, quá tải không những không tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế - xã hội, đô thị, mà còn nảy sinh nhiều áp lực đối với môi trường.