Nhưng thực tế tranh chấp “muôn hình, vạn trạng”, có thể xảy ra giữa người vay và những người liên quan đến tài sản. Sẽ cần thêm các văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể, chi tiết hơn vấn đề này.

Phát sinh nhiều tranh chấp khi thu giữ tài sản

Nghị quyết về xử lý nợ xấu cho phép TCTD được quyền bán nợ xấu, tài sản bảo đảm theo giá trị thị trường; được bán nợ xấu cho cả pháp nhân, cá nhân không có chức năng kinh doanh mua, bán nợ; được quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi khách nợ không trả được nợ... được coi là một bước tiến bộ. Tuy vậy, khâu quan trọng khi bán nợ xấu là phát mại thu giữ tài sản bảo đảm (TSBĐ) nhất là nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở lại rất rắc rối.

Điều 7 về thu giữ TSBĐ cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu có quyền thu giữ TSBĐ của khoản nợ xấu của bên bảo đảm, khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trong Nghị quyết. Cụ thể, khi người đi vay đồng ý hoặc không phản đối, sau đó Tòa án sẽ áp dụng thủ tục rút gọn và các điều khoản trong Nghị quyết để hỗ trợ TCTD thu nhận tài sản. Trong khi thực tiễn, việc này là rất khó khăn bởi sự không hợp tác của khách hàng.

Hoạt động nghiệp vụ tại chi nhánh VPBank Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Sự kiện nhân viên thu nợ của VPBank “siết nợ” niêm phong căn hộ chung cư tại Nhân Chính - Trung Hòa rồi chủ nhà báo lực lượng chức năng giải cứu hồi đầu năm nay đến giờ vẫn còn khá nhiều tranh cãi cho những người trong cuộc, giới luật sư, ngân hàng và cả xã hội về sai - đúng mỗi bên. Trường hợp gần đây nhất cũng của VPBank trong việc thu giữ TSBĐ tại số 5 Điện Biên Phủ - Hà Nội thêm ví dụ điển hình cho việc khó khăn trong thu hồi nợ thông qua xử lý TSBĐ. Ông Nguyễn Thành Long - Phó Tổng Giám đốc VPBank cho hay, mặc dù Công ty ATS đã ký các biên bản bàn giao tài sản đã gán nợ cho VPBank theo quy định pháp luật và bất động sản tại số 5 Điện Biên Phủ đã được đăng ký sang tên cho VPBank vào ngày 24/8/2016, nhưng trong quá trình xử lý TSBĐ vẫn gặp những trở ngại từ phía bên vay nợ.

Đại diện Techcombank thông tin, có một vị khách đã vay NH tiền và làm thủ tục hợp đồng thế chấp tài sản trong tương lai (là căn hộ mua tại một khu đô thị). Không trả nợ đúng quy định, vị khách này còn làm ầm lên khi NH thông báo sẽ làm theo đúng luật tiến hành xử lý TSBĐ.

Ông Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật Basico cho biết, Nghị quyết rất chặt chẽ chứ không hẳn đã “mở toang” như nhiều người vẫn nghĩ. NH chỉ được thu giữ tài sản thế chấp hội tụ đầy đủ các điều kiện bao gồm: Cho vay đúng quy định; Thế chấp đủ điều kiện; Hợp đồng bảo đảm phải có điều khoản: “Đến thời hạn không trả được nợ, bên có tài sản “tự nguyện” giao tài sản cho bên TCTD xử lý” và không có tranh chấp. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng ký trước khi có Nghị quyết, phần liên quan đến TSBĐ, nếu là bất động sản đều không có điều khoản “tự nguyện” như trên.

Ở lĩnh vực tòa án, ĐBQH Trịnh Ngọc Thúy, hiện công tác tại TAND TP Hồ Chí Minh cho rằng, những TSBĐ đã giải quyết được trong thời gian qua là những tài sản “sạch sẽ”. Tòa án chỉ giải quyết thủ tục rút gọn với những vụ án không cần phải điều tra xác minh. “Trong khi trường hợp chủ nợ đem đất đã thế chấp NH đi bán trên giấy, nhiều loại đất đã được phân lô bán hết rồi và người ta đã xây nhà hợp pháp, xây nhà kiên cố. Như vậy, tòa án không thể nào xử mà không đưa những người đó vào tham gia tố tụng, mà đưa vào tham gia tố tụng thì phải định giá, phải triệu tập họ định giá. Ngoài ra, tài sản còn cho thuê, hoặc họ đã bán cho người khác, hợp đồng khác, cho nên tại sao nói thủ tục tại tòa nhiêu khê…” -  bà Thúy phân tích.

Lỗ hổng về ủy quyền thế chấp

Trong rất nhiều vụ tranh chấp tín dụng, tòa thường nhầm lẫn giữa tài sản thế chấp với bảo lãnh. Dù tài sản thế chấp hay bảo lãnh đều bị xử lý để thu hồi nợ nhưng nếu xác định không đúng sẽ không ổn. Bởi lẽ, rất nhiều NH cho khách hàng vay tiền và nhận TSBĐ cho khoản vay là quyền sử dụng đất của bên thứ ba nhưng thay vì lập hợp đồng bảo lãnh lại lập thành hợp đồng thế chấp. Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và được chấp thuận vì nhiều tòa cho rằng hợp đồng thế chấp này phải được xác lập bằng hình thức bảo lãnh. Việc tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu gây thiệt hại cho các NH là các khoản cho vay của họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có đảm bảo. “Nhiều bất động sản thế chấp tại NH dù đầy đủ thủ tục nhưng khi cần, NH vẫn không thể tự bán. Nghị định 163 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cho phép nhưng Bộ luật dân sự lại quy định người đứng tên trong hợp đồng mua bán phải là chủ bất động sản hay người đại diện hợp pháp của chủ bất động sản. Do đó, nếu chủ bất động sản không đồng ý, phản đối thì không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó” - một cán bộ pháp chế một NH cổ phần chia sẻ.

Trên thực tế, vẫn còn rất nhiều tình huống gây khó khăn cho các TCTD. Chưa kể với một số loại tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất thuê của Nhà nước thì rất khó xác định.  Đến thời điểm này, một số NH cho hay, đang chờ đợi thông tư hướng dẫn của NHNN để triển khai.

Tại Hội nghị trực tuyến triển khai Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu và Quyết định của Thủ tướng phê duyệt đề án cơ cấu lại hệ thống các TCTD gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016 – 2020 tổ chức cuối tuần qua, đại diện các NHTM cho rằng, việc xử lý nợ xấu hiện rất khó khăn, nhiều khoản nợ kéo dài từ 5 - 7 năm vẫn chưa giải quyết được.

Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng yêu cầu, trong quá trình triển khai Nghị quyết, các NH thực hiện thu giữ TSBĐ tuân thủ quy định của pháp luật, không gây phản cảm, bức xúc trong dư luận xã hội, cần minh bạch, thậm chí mời báo chí, truyền thông tham gia, kể cả dùng camera quay lại cảnh xử lý TSBĐ.

Có không ít ý kiến cho rằng, khi triển khai Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD trong thực tế sẽ là rất khó. Mặc dù Nghị quyết đã có quy định lực lượng công an tham gia giữ gìn trật tự, nhưng không phải cưỡng chế hình sự, không phải cưỡng chế hành chính sẽ rất khó thực thi.