Giải pháp tháo gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Thị trường bất động sản gặp khó

Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản đang gặp những thách thức rất lớn, bao gồm khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý đã làm suy giảm lòng tin của khách hàng, sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường.

Với vai trò là đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế quan trọng như công nghiệp, du lịch và dịch vụ…, sự đi xuống của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế chung giảm tốc độ tăng trưởng.

Ngoài ra, sự giảm tốc của thị trường còn do nhiều nguyên nhân chủ quan khác, là các rào cản về chính sách như: công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thực tiễn, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn; nhiều quy định pháp luật còn nhiều chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Xác định rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ cơ chế, chính sách, thời gian qua Chính phủ và các Bộ, Ngành đã quyết liệt ban hành nhiều chính sách (Nghị quyết, Nghị định, …) đề án phát triển bền vững thị trường. Để những chính sách này sớm đi vào cuộc sống, đồng thời phân tích thêm những nút thắt và kiến giải, đề xuất giải pháp gỡ khó khăn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội chỉ rõ, hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi sự đình trệ, dòng tiền bị nghẽn tắc và áp lực trả nợ đè nặng. Tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật đất đai sửa đổi.

"Các chính sách nói trên có thể tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường", TS Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc

Đề cập về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích: Có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản. Đó là kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản khó khăn lớn nhất. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư... trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất...

Đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật chứng khoán...theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

Nói về tháo gỡ rào cản chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Uỷ viên BCH Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch CLB bất động sản Việt nam - Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures cho biết: Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được. Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Ngoài ra có hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Cũng liên quan đến vấn đề này là thời điểm tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất: tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; đồng thời tại tiết a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”. Vậy vấn đề ở đây là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa, do đó nếu vẫn tính như vậy thì vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất luôn sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến cả Nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất thậm chí nhiều năm hoặc chục năm dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau và nảy ra việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. Do vậy, cần phải có giải pháp trong việc tính giá trị tiền sử dụng đất cần phải được thực hiện cùng thời điểm giao đất. và việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay..., ngược lại các ngành nghề khác không áp dụng như vậy gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.

Để giải quyết các vấn đề ách tách nêu trên theo Luật sư Chung cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng và để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp, đó là vấn đề quan trọng nhất./.