Một nội dung được nhiều ĐB Quốc hội quan tâm cho ý kiến tại Dự án Luật này là đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở). Theo đó, quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đồng thời, cũng áp dụng với nhà đầu tư thuộc các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.
Một số ĐB cho rằng, phương án sửa đổi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư đã bao quát những hình thức nhà đầu tư có quyền sử dụng đất trên thực tế để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Phương án sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư này sẽ giúp thị trường đất ở, nhà ở thương mại phát triển thuận lợi hơn, và cũng không phải lo lắng giao nhầm cho chủ đầu tư không đủ khả năng được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì quy định hiện hành đã có hàng rào kỹ thuật ngăn chặn tình trạng này.
Tuy nhiên ĐB cũng lo ngại, giá trị đất sau khi chuyển sang mục đích đất ở sẽ tăng cao hơn nhiều so với giá trị ban đầu, nhưng nhà đầu tư chỉ trả tiền đấu thầu mảnh đất đó theo bảng giá được chính quyền địa phương quy định thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Như vậy, sẽ có nguy cơ thất thoát nguồn lực từ đất đai.
Theo ĐB Vũ Tiến Lộc (đoàn TP Hà Nội), có thể ngăn chặn thất thoát nguồn lực từ đất đai thông qua cơ chế định giá đất. Chúng ta phải sửa đổi cơ chế định giá đất thông qua việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai, nếu dùng cơ chế phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương để xử lý vấn đề này là không đúng địa chỉ. Do Chính phủ đang sửa đổi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo cách tiếp cận này, cũng như cầu thị tiếp thu ý kiến của doanh nghiệp, đối tượng chịu tác động ở các nội dung khác tại Dự án Luật.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, vướng mắc cơ bản là quy định chưa thật rành mạch về hình thức sử dụng đất. Đất ở thì sử dụng đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhưng đất ở mà có lẫn các loại đất khác, đặc biệt là trường hợp có quyền sử dụng đất khác mà không phải đất ở như đất nông nghiệp, đất kinh doanh dịch vụ... có được làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư để làm nhà ở thương mại hay không là cả một vấn đề.
Theo Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng, nên quy định rõ trình tự để tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư. Tránh sang cơ quan này hỏi chuyển sử dụng đất đâu, cơ quan kia hỏi phê duyệt chủ trương đầu tư đâu.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng đồng tình với ý kiến cho rằng, cần đánh giá rõ tác động khi sửa quy định để phù hợp các quan điểm: Tháo gỡ khó khăn vướng mắc, không tạo vướng mắc mới; chặt chẽ về quản lý đất đai, tránh trục lợi chính sách; đảm bảo liên thông với luật khác để tránh vướng mắc sau này.
Trong phiên thảo luận tổ, làm rõ một số vấn đề ĐB nêu ra, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết, quy định hiện hành đang tạo hai cách hiểu khác nhau về hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, luật thể hiện gồm “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Chính chữ “và” trong câu này đang gây ách tắc đối với hàng trăm dự án ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác.
“Vậy “và” hay “hoặc”? Nếu không rõ thì một loạt dự án bị tắc, như hơn 80 dự án ở Hà Nội, 130 dự án ở TP Hồ Chí Minh vướng vấn đề này. Gốc rễ ở chỗ là quy định minh bạch hình thức sử dụng đất. Còn để đến được việc anh có quyền sử dụng đất để đầu tư dự án thì phải theo trình tự của luật chuyên ngành là Luật Đất đai. Chúng ta xử lý khéo léo để giải quyết hài hoà lợi ích nhà nước, nhà đầu tư và người dân” – Bộ trưởng Lê Thành Long phân tích
Phân cấp, phân quyền đi kèm giám sát
Một trong những nội dung khác được các ĐB quan tâm tại phiên thảo luận tổ là việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư. Theo tờ trình của Chính phủ, việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nhằm mục tiêu tăng cường phân quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị cho các địa phương, Điều 3 dự thảo luật. Cụ thể, sửa đổi, bổ sung điểm g khoản 1 Điều 31 và điểm b khoản 1 Điều 32 để thực hiện phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.
Về vấn đề này, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Nguyễn Phương Thủy (đoàn TP Hà Nội) cơ bản nhất trí với việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các địa phương trong việc phê duyệt chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, việc giao đất đầu tư là một tài sản lớn của Nhà nước nên việc sửa đổi lần này cần cân nhắc đến khả năng nhà đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng bất cứ loại đất nào khi có nhu cầu để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Điều này có thể dẫn đến việc thất thu tài sản của Nhà nước, rồi những tác động khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang các dự án khác.
Theo ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội), việc sửa đổi góp phần tạo bình đẳng cho các nhà đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là trong triển khai các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thực tế tại Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác khi một số dự án đất văn hóa có giá thấp nhưng khi chuyển đổi mục đích sang dự án xây nhà ở thương mại thì giá đất lại tăng lên rất cao so với thị trường. Điều này có thể gây thất thoát tài sản của Nhà nước, bởi theo quy định giá đất của các dự án văn hóa còn thấp. Vì thế, ĐB kiến nghị cùng với tăng cường phân cấp, phân quyền thì phải tăng cường giám sát các dự án này để bảo đảm hiệu quả.
Các ĐB khác cũng nhất trí, tăng cường phân cấp, phân quyền cho các địa phương để các dự án được thực hiện nhanh hơn, hiệu quả hơn. Đồng thời kiến nghị cần đề cao trách nhiệm của người đứng đầu, tránh tình trạng các địa phương “đá bóng” lên Chính phủ để xin ý kiến chỉ đạo quá nhiều dự án, văn bản như hiện nay.
