Dự kiến, trong những tháng cuối năm 2019, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định, nguồn cung được bảo đảm theo hướng an toàn hơn. Ảnh: Nhật Nam

Giao dịch giảm, khan nguồn cung

Công ty Tư vấn bất động sản Savills Việt Nam vừa công bố chỉ số giá bất động sản tháng 5-2019 cho hai thị trường chính là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, giá nhà ở tại cả 2 thị trường đều tăng nhẹ: Thành phố Hồ Chí Minh tăng 1 điểm theo năm đạt 95,4 điểm; Hà Nội tăng 3 điểm, đạt 107,2 điểm. 

Ghi nhận ở cả hai thị trường, tổng lượng giao dịch bất động sản đều có sự sụt giảm. Tại Hà Nội, lượng giao dịch chỉ đạt 31,5% so với quý IV-2018 và bằng 75,7% so với cùng kỳ. Tại thành phố Hồ Chí Minh, giao dịch đạt 37% so với quý IV-2018 và bằng 49% so với cùng kỳ.

Nhìn nhận về sự chững lại của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ngoài ảnh hưởng của đợt rà soát pháp lý các dự án bất động sản theo Chỉ thị 11/CT-TTg (ngày 23-4-2019) của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; còn do nguồn cung bất động sản giảm sút.

Cụ thể, từ đầu năm 2019 đến nay, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội giảm 25% so với cùng kỳ năm 2018. Tại thành phố Hồ Chí Minh, mức độ giảm mạnh hơn khi tổng nguồn cung giảm gần 50%.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, bất chấp thị trường ảm đạm, giá bất động sản vẫn cao. Cụ thể, tại thành phố Hồ Chí Minh, giá căn hộ tăng từ 10 đến 30%, đất nền nhiều nơi tăng gần 30-40%.

Tuy giá rao tăng, nhưng số lượng giao dịch lại không tăng do ảnh hưởng từ việc kiểm soát dòng vốn tín dụng. Thông tư 16/2018/TT-NHNN (ngày 31-7-2018) của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống còn 40%, đã tác động mạnh đến các giao dịch. Do khó tiếp cận vốn, giá nhà lại tăng liên tục, nên nhu cầu đầu tư và mua bán bất động sản giảm mạnh.

Chị Nguyễn Trà My (số 472/12 đường Kha Vạn Cân, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, giá nhà tăng, ngân hàng siết tín dụng nên cơ hội sở hữu nhà ở với những người có mức thu nhập trung bình như chị càng thêm xa vời.

“Cách đây 2 năm, có trong tay tầm 500 triệu đồng, cùng với ngân hàng hỗ trợ cho vay là có thể tìm mua được một căn hộ khoảng 1,5 tỷ với 2 phòng ngủ tại các quận có bán kính 10km với trung tâm thành phố. Thế nhưng, trong 6 tháng đầu năm 2019, giá các sản phẩm mở bán trên thị trường đều tăng lên mức trên dưới 30 triệu đồng/m². Với các dự án ở các quận gần trung tâm thì giá còn cao hơn nhiều nên việc mua nhà với gia đình tôi càng khó khăn hơn” - chị My chia sẻ.

Ông Chu Thanh Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản MIK Home nhận định, việc “siết” tín dụng bất động sản là chủ trương phù hợp giúp thanh lọc thị trường, hạn chế những nhà đầu tư dựa quá nhiều vào ngân hàng. Nhờ vậy, kiểm soát được các "cơn sốt nóng" bất thường, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.

Thị trường sẽ đi ngang?

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2019, ông Nguyễn Trần Nam phân tích: "Thị trường hiện nay khó phát triển theo hướng tốt vì bất động sản rất cần tiền và quỹ đất, nhưng trong năm 2019, cả hai đều giảm. Bên cạnh đó, Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản. Dự báo sắp tới, tín dụng dành cho bất động sản sẽ còn siết chặt hơn nữa...”.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý trung ương Trần Kim Chung nhận định, năm nay nền kinh tế phát triển ổn định và thị trường bất động sản không có nhiều xung lực để phát triển, nhưng không phải là yếu; đồng thời cho rằng, tới đây sẽ có 3 khả năng cho thị trường này.

Thứ nhất, nếu diễn biến bình thường, thì thị trường sẽ đi ngang với mức độ hơi điều chỉnh xuống. 

Thứ hai, có 3 phân khúc bất động sản nổi lên: Bất động sản công nghiệp; nhà cho thuê ở mức độ bình dân; bất động sản cao cấp, siêu cao cấp.

Thứ ba, biến động kinh tế thế giới không thuận, ảnh hưởng tới Việt Nam và nền kinh tế vĩ mô chỉ đi ngang thì thị trường bất động sản có thể sẽ có điều chỉnh trong cuối năm 2019.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp thị trường này phát triển ổn định. Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới. Tại Hà Nội, tính thanh khoản của thị trường bất động sản trong quý I-2019 đạt tới 92%. Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc chung cư trung cấp tỷ lệ hấp thụ lên tới 89,7%. Điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của 2 thị trường này vẫn đang có lực mạnh.

Quan sát diễn biến nền kinh tế thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Từ năm 2016 đến nay, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực này luôn xếp thứ 2. Bên cạnh đó, ảnh hưởng từ những diễn biến về kinh tế trên thế giới không mấy thuận lợi kéo theo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh. 

Nhận định về thị trường bất động sản từ nay đến hết năm 2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định. Không có tình trạng "bong bóng" bất động sản, nguồn cung của thị trường sẽ được bảo đảm theo hướng an toàn hơn.