Thị trường BĐS không còn nhà đầu tư "lướt sóng", dòng vốn đã đi đâu?

Theo một báo cáo do CBRE công bố mới đây, trong quý III/2018, thị trường chung cư tại Hà Nội có thêm 5.000 căn hộ hạng trung với lượng sản phẩm bán thành công đạt 90%. Dự báo trong 1-2 năm tới, sẽ có chục nghìn căn hộ hạng trung tham gia thị trường. Dù hiện tại phân khúc này đang khan hàng, nhưng với nguồn cung lớn như vậy, bài toán tiêu thụ không dễ giải chút nào.

Dự án bất động sản ra hàng ngày một khó khăn, nhất là các sản phẩm cao cấp. Ảnh minh họa

Đầu cơ ngày càng khó

Chị Bích Ngọc, một nhà đầu tư từng tham gia "lướt sóng" kiếm lời ngay từ thời điểm thị trường mới bước vào khủng hoảng cho biết, tranh thủ thời cơ, chị đã "ôm" được nhiều mảnh đất và chung cư cắt lỗ. Tính đến năm 2015, khi thị trường dần hồi phục, nhà đầu tư này đã thu lãi hàng chục tỷ đồng nhờ vốn đầu tư không phải đi vay.

Thế nhưng vận may không kéo dài mãi. Chị kể: "Từ đầu năm 2018 tới nay, mình đã bỏ số vốn hơn 5 tỷ đồng vào mấy căn chung cư từ tháng 1 đến giờ mà vẫn chưa bán được. Thị trường bây giờ ít nhà đầu tư lướt sóng, kiếm lời mà chủ yếu đến từ nhu cầu thật".

Tương tự, nhà đầu tư tên Nguyễn Phương Thuỷ cũng cho biết đang còn 5 căn hộ rải rác tại 5 dự án khác nhau trên địa bàn Hà Nội. Các dự án đã bàn giao nhà từ năm 2017, nhưng đến nay vẫn chưa bán được căn nào, nhà đầu tư này đành thêm tiền sửa sang lại 2 căn hộ cho thuê để gỡ gạc.

Khác với chị Ngọc, do phải vay lãi nên không bán được hàng, chị Thủy như "ngồi trên lửa". "Có lẽ mình cần phải bán cắt lỗ để lấy tiền trả ngân hàng trong năm 2018, chứ với tình trạng này thì mình không thể lo trả lãi được", chị Thủy cho biết.

Với nhà liền thổ, dù nguồn cung ngày càng hạn hẹp nhưng lượng nhà đầu tư "lướt sóng" cũng thưa vắng hơn trước, thị trường nhường chỗ cho người có nhu cầu ở thực. Hơn nữa, để đầu tư nhà, đất thổ cư, nhà đầu tư phải dày vốn và có mối quan hệ nhất định với chủ đầu tư để mua ưu đãi. Nếu phải vay ngân hàng, thời điểm này không nhà đầu tư nào dám mạo hiểm vì biên độ tăng giá khá chậm, không đủ bù lãi suất.

Thị trường trầm lắng nên ngay cả các chủ đầu tư và các sàn môi giới bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn. Dù không có nhu cầu, nhiều người vẫn liên tục bị làm phiền bởi các cuộc điện thoại mời chào mua bán bất động sản từ các nhân viên môi giới.

Ngoài "khủng bố" điện thoại, khách hàng còn bị làm phiền khi đi qua các dự án đang triển khai vì bị nhân viên bán hàng chạy ra săn đón, mời chào. Sản phẩm bất động sản thời buổi này không còn "sang chảnh" như trước mà được bán ngoài đường như mớ rau, con cá dù giá trị cả tỷ đồng.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường hiện đang rơi vào tình trạng khó khăn chung. Cho dù chu kỳ 10 năm khủng hoảng có thể không xuất hiện nhưng rõ ràng chu kỳ bất động sản giảm giá đã manh nha xuất hiện trong bối cảnh thị trường bão hoà nguồn cung, nguồn cầu chưa hấp thụ hết.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, dòng tiền đang
có xu hướng đổ sang chứng khoán. Ảnh minh họa

Dòng tiền chảy vào đâu?

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục thực hiện lộ trình siết chặt tín dụng bất động sản. Động thái này gây không ít khó khăn cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính. Hiện các chủ đầu tư đang tìm mọi cách để huy động vốn từ nhiều nguồn như bảo lãnh tín dụng từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, IPO…

Đơn cử mới đây, hàng loạt công ty như Địa ốc Sài Gòn Thương tín, Công ty CP dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh, Tập đoàn CEO, Vinhome, Tập đoàn bất động sản Thế kỷ, Tập đoàn đầu tư Kinh Bắc, Tập đoàn FLC… đã lần lượt công bố lên sàn.

Thời điểm tháng 5 và đặc biệt là tháng 7 vừa qua, trong bối cảnh thị trường chứng khoán "đỏ lửa", các doanh nghiệp bất động sản đa phần vẫn trụ vững hoặc giảm không đáng kể, thậm chí có những doanh nghiệp còn tăng.

Báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2018 cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản nói trên đa phần đều làm ăn có lãi và thu hút được lượng vốn lớn trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, lợi nhuận không đến từ duy nhất sản phẩm bất động sản mà từ nhiều nguồn thu khác nhau.

Theo chị Mai Tú Linh, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại Hà Nội, nếu không phải dùng đòn bẩy tài chính thì đầu tư đất đai chẳng bao giờ phải lo lỗ. Tuy nhiên nếu mỏng vốn, nhà đầu tư không nên mạo hiểm tham gia thị trường bất động sản lúc này, thay vào đó có thể chuyển dòng tiền sang thị trường chứng khoán.

Nhà đầu tư này thừa nhận, bản thân mình cũng đang rất khó khăn khi kinh doanh bất động sản, vốn phải bỏ ra nhiều nhưng lời ít, nên chị cũng đang tính chuyển sang mua cổ phiếu.

Thực tế, từ tháng 8/2018 trở lại đây, dòng tiền có xu hướng chuyển sang thị trường chứng khoán, giúp thị trường này sôi động hơn. Theo xác nhận của đại diện lãnh đạo công ty chứng khoán Trí Việt, khoảng 2 tháng nay, nhờ dòng tiền của nhiều nhà đầu tư trong nước thị trường chứng khoán đã hồi phục một cách nhanh chóng.

"Đây có thể là tín hiệu cho thấy các kênh đầu tư như vàng, ngoại tệ, bất động sản… không còn hấp dẫn, trong khi thị trường chứng khoán vẫn còn sinh lời và hiệu quả", lãnh đạo Trí Việt cho biết.

Theo kết quả phân hạng định kỳ thị trường hàng năm do nhà cung cấp chỉ số FTSE Russell vừa công bố, chứng khoán Việt Nam được thêm vào danh sách theo dõi nâng hạng lên thị trường mới nổi.

Đó là những tín hiệu cho thấy khả quan thị trường chứng khoán hút dòng tiền đầu tư nước ngoài và trong nước. Không ít nhà đầu tư bất động sản đang chờ đón kênh đầu tư này một cách đầy háo hức.