Chỉ trong một thời gian ngắn, cùng với quá trình đô thị hóa, các công trình cao tầng đã làm thay đổi toàn bộ hình thái kiến trúc đô thị của 2 TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị, tạo thêm những tiện ích cho vùng nội đô.

Hiểm họa nếu mất kiểm soát

Năm 2016, TP Hà Nội ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Quy chế này mới được xây dựng cho khu vực từ Vành đai 2 trở vào, là những địa điểm hiện đang và sẽ trở nên sôi động bậc nhất của Hà Nội về xây chen nhà cao tầng. Đối với các khu vực nằm bên ngoài Vành đai 2, trong đó có nhiều khu đất vàng vốn là các nhà máy, xí nghiệp cũ di dời, công cụ quản lý và kiểm soát chưa được xác định rõ ràng.

Theo KTS Trần Tuấn Anh - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc chưa có công cụ quản lý rõ ràng dễ dẫn đến mất kiểm soát về quy hoạch đối với những cao ốc, công trình xây dựng cao tầng. Thủ đô Hà Nội cũng như nhiều đô thị trên thế giới, quá trình đô thị hóa dẫn đến hiện tượng các công trình được xây chen tương đối phổ biến. Các khu đất trống ít ỏi còn sót lại trong vùng nội đô cũng được tận dụng tối đa, các công trình xây dựng được xây với mật độ cao, chen lấn nhau, đan xen giữa những cao ốc là các công trình cao tầng, thấp tầng... “Các nhà đầu tư luôn muốn tập trung vào khu vực này, do nơi đây đã có hệ thống hạ tầng xã hội - hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư tương đối đầy đủ, cùng với đó là những tiện ích công cộng đã được hình thành ổn định” - ông Trần Tuấn Anh nói.

Một công trình cao tầng đang được xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa. Ảnh: Chiến Công

Cùng quan điểm, Thạc sĩ quản lý đô thị Đinh Quốc Thái cho rằng, chính sự hấp dẫn của khu vực nội đô đã khiến cho dân số tập trung tại các khu vực này đông đúc, nhộn nhịp hơn các khu vực khác. Từ đó nảy sinh ra vấn đề quá tải về giao thông, hệ thống hạ tầng và các tiện ích công cộng, sinh ra ô nhiễm môi trường từ chất thải, rác thải... ảnh hưởng đến sức khỏe và đời sống của con người.

Từ đầu những năm 1990, các công trình cao tầng bắt đầu được xen cấy vào khu vực nội đô, chủ yếu là những khách sạn hoặc văn phòng làm việc. Nhưng về sau, các công trình cao ốc được xây dựng nhiều hơn, không chỉ phục vụ cho nhu cầu về nơi làm việc mà đa phần phục vụ cho nhu cầu về chỗ ở của người dân. Việc thay đổi này bắt nguồn từ nhu cầu của thực tế, khi dân cư tăng nhanh, đất thì không sinh ra thêm nên con người có xu hướng dịch chuyển chỗ ở từ chiều rộng sang chiều cao. Các công trình nhà ở cao tầng trong nội đô, đã giúp cho cư dân của TP được hưởng những lợi ích từ việc sở hữu một căn hộ không quá xa với nơi làm việc và được hưởng những tiện ích, dịch vụ phong phú ngay ở giữa trung tâm của TP.

Nhưng thực tế, hiện nay, nhiều dự án chủ đầu tư đã “tận thu” tối đa mặt bằng được cấp để xây dựng, khiến cho mật độ xây dựng ở nhiều dự án vượt quá với quy hoạch cho phép, khiến cho công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, nếu không sớm siết chặt sẽ dẫn đến việc mất kiểm soát trong quy hoạch. “Nếu kiểm soát được mật độ xây dựng và các thiết kế kiến trúc của công trình thì hoàn toàn có thể kiểm soát được những vấn đề khác như quá tải hạ tầng hay ô nhiễm” - ông Đinh Quốc Thái nói.

Không để xảy ra lộn xộn

Những năm gần đây, xây dựng các cao ốc hay công trình cao tầng trong nội đô trở thành vấn đề “nóng” được quan tâm tại Hà Nội. Ngoài các dự án nhà cao tầng được xây dựng với mật độ lớn, cá biệt tại những mảnh đất nhỏ, những tuyến phố, ngõ hẹp cũng được tận dụng để xây dựng các tòa chung cư cao tầng, gây ra mất an toàn khi có sự cố xảy ra, ảnh hưởng đến kế hoạch hạn chế phương tiện cá nhân của TP trong tương lai gần. Việc xây dựng các chung cư mini trong các ngõ nhỏ cũng sẽ tạo nên những áp lực cục bộ lên hạ tầng.

PGS.TS.KTS Khuất Tuấn Hưng - trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho biết, việc xây dựng quá nhiều công trình cao tầng trong nội đô sẽ khiến cho người dân dần mất đi cơ hội được tiếp cận và sở hữu các khoảng không gian công cộng, không gian xanh đô thị, còn TP dần mất đi năng lực nâng cao tiện nghi đô thị và gia tăng sức cạnh tranh.

Quy chế quản lý, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử được ban hành đã mở đường cho việc quản lý và định hình công tác quy hoạch kiến trúc trong giai đoạn hiện nay, khi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, tạo ra một công cụ mới để khắc phục những hạn chế đối với công tác quy hoạch, kiến trúc trong thời gian qua. Theo Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính, đối với những công trình cao ốc, công trình cao tầng của Hà Nội chuẩn bị đưa vào triển khai trong thời gian tới, phải xác định rõ ràng chức năng sử dụng. Hiện nay, các chung cư cao tầng của Hà Nội đã là một sản phẩm tổng hợp, đa chức năng vừa dùng để khai thác thương mại, dịch vụ, vừa dùng để làm chỗ ở, như vậy dễ dẫn đến sự lộn xộn về chức năng sử dụng. 

Hiện nay, có nhiều ý kiến bàn luận về việc có nên tiếp tục hay hạn chế việc cấp phép xây dựng cho các công trình cao ốc trong khu vực nội đô. Nhưng đây không phải là cốt lõi của vấn đề, mà cần phải phân tích một cách cụ thể xem, nếu công trình được xây dựng tại khu vực đó là mang lại những lợi ích và hạn chế như thế nào? “Nếu như công trình mang lại nhiều hơn những lợi ích cho người dân, mà đảm bảo được nguyên tắc không làm ảnh hưởng thì nên làm và cần phải làm, bởi khi đó người dân mới có nơi ở và tạo ra thêm những tiện ích cho đô thị” - ông Trần Ngọc Chính cho hay.