Lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội: Bảo đảm tính khả thi đầu tư dự án

Vì vậy, việc UBND TP Hà Nội vừa ban hành Kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP cho thấy vấn đề phức tạp, kéo dài trong nhiều năm qua đã được gỡ nút thắt và đang từng bước được đẩy nhanh tiến độ.

Chậm vì “nút thắt” quy hoạch

Công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội đã được nghiên cứu, đặt ra nhiệm vụ triển khai từ hơn 30 năm qua kể từ khi các chung cư cũ hết niên hạn sử dụng, có dấu hiệu xuống cấp. Quá trình triển khai, TP đã giao cho chủ đầu tư tự lập quy hoạch và lập dự án một số chung cư cũ, chủ yếu là thiết lập quy hoạch kiến trúc cho từng nhà chung cư đơn lẻ, manh mún tại các khu như Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, khu B Kim Liên… Điều này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, không thống nhất về quy hoạch kiến trúc tổng thể chung khu vực, thiếu liên kết giữa các dự án, không đảm bảo yêu cầu về đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phân bổ dân cư.

Để đảm bảo tính đồng bộ, năm 2016 UBND TP đã kêu gọi xã hội hóa công tác nghiên cứu lập quy hoạch đối với các khu chung cư cũ.  Cụ thể, giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo Phó Giám đốc Sở QH-KT Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh, hầu hết mới thực hiện ở bước nghiên cứu lập các phương án ý tưởng quy hoạch và đều không khả thi về hiệu quả đầu tư khi áp dụng quy mô chiều cao công trình theo Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch.

Mặt khác, theo quy định Luật Quy hoạch đô thị, các khu chung cư cũ chưa được giao chủ đầu tư nên chưa đủ cơ sở để giao nhà đầu tư tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết. Cùng đó, Bộ Xây dựng đã có ý kiến việc các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tài trợ sản phẩm là đồ án quy hoạch, ý tưởng quy hoạch là chưa đủ cơ sở xem xét do chưa được pháp luật quy định.

Những vướng mắc trong công tác lập quy hoạch như một “nút thắt” đã khiến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội trong những năm qua tiến độ thực hiện chậm so với yêu cầu. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến thời điểm tháng 7/2021, mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã hoàn thành chiếm khoảng 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ và 14 dự án đang triển khai trên địa bàn TP.

Trước thực tế này, Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ ngày 15/7/2021 đã tháo gỡ rất nhiều vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ mà Hà Nội đang gặp phải. Trong đó, có vấn đề cốt lõi nhằm mang lại cho đô thị Hà Nội một bộ mặt văn minh, hiện đại đó là công tác quy hoạch.

Cụ thể, Nghị định 69 đã xác định rõ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại làm cơ sở lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, với quy định này một số bất cập trong cải tạo chung cư cũ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu… và cũng là nội dung dễ gây trái chiều giữa các nhà đầu tư và nhà quản lý sẽ được tháo gỡ.

Trên cơ sở “liều thuốc” khai thông tiến độ cải tạo chung cư cũ từ Nghị định 69, UBND TP đã khẩn trương hoàn chỉnh và ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn vào ngày 18/12/2021 để triển khai các nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP giai đoạn tới.

Hoàn thành lập quy hoạch chi tiết vào cuối năm 2023

Nhằm hiện thực hóa Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP, một trong những nhiệm vụ, giải pháp quan trọng vừa được UBND TP triển khai vào ngày cuối cùng của năm 2021 đó là ban hành Kế hoạch nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo kế hoạch đề ra, trong 2 năm 2022 - 2023 sẽ tập trung cao độ để hoàn thành việc lập, thẩm định, phê duyệt đồng bộ quy hoạch chi tiết toàn bộ các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ. Mục tiêu nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế, bảo đảm tính khả thi dự án, tạm cư, tái định cư phù hợp nhất, ưu tiên hoàn thành trước đối với những chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng...

Về giải pháp nghiên cứu quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ áp dụng phân làm 3 mô hình cấp độ. Đối với khu chung cư cũ có quy mô trên 2ha sẽ lập đồ án quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500. Trong đó, nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất, đảm bảo cân đối tổng thể toàn khu đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư cũ để có thể nghiên cứu triển khai đầu tư xây dựng cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi đầu tư dự án.

Đối với nhóm chung cư cũ có quy mô dưới 2ha sẽ lập tổng mặt bằng và thực hiện như đối với các khu chung cư cũ.

Đối với trường hợp diện tích đất nhỏ, chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận hoặc quận lân cận.

Còn với các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ sẽ lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ hoặc đề án nghiên cứu phương thức quy gom tái định cư tại chỗ các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ trên địa bàn phường, quận hoặc quận lân cận. Nghiên cúu thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận hoặc quận lân cận. Bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có để giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số) để tăng tính khả thi đầu tư dự án.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhận định, mục tiêu của kế hoạch là rất tốt, nhưng để hiện thực hóa được cần phải có quyết tâm chính trị rất lớn và đặc biệt là cần có cơ chế đặc thù để Hà Nội tháo gỡ được những vướng mắc còn tồn tại liên quan đến chính sách về quy hoạch.