Cẩn trọng khi mua đất nông nghiệp

"Lướt sóng" đất ngoại thành

Anh Nguyễn Minh, trú tại khu chung cư Đồng Tàu (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, cách đây 3 tháng, anh đã mua một mảnh đất nông nghiệp rộng 360m2 tại xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, gần Khu đô thị Hòa Lạc với giá 1,5 triệu đồng/m2. Hiện nay, có người trả 2,5 triệu đồng/m2 nhưng anh chưa bán. “Dự báo từ nay đến ra Giêng khi nhiều người đi tìm đất, có thể lên 3 – 4 triệu đồng/m2, lúc đó tôi sẽ bán sang tay luôn để thu hồi vốn và lấy lãi đi đầu tư nơi khác” – anh Nguyễn Minh chia sẻ.

Cẩn trọng khi đầu tư đất nông nghiệp ngoại thành. Ảnh: Doãn Thành

Theo Phó Giám đốc sàn giao dịch BĐS IP Land Trần Quốc Việt, thời gian gần đây, nhu cầu tìm mua đất nền, trong đó có đất nông nghiệp tại các huyện như Thạch Thất, Hoài Đức tăng cao. “Nguyên nhân khiến người mua quan tâm đến những khu vực này do giá đất còn thấp so với nhiều địa bàn khác. Bên cạnh đó, thông tin về dự án khu đô thị, dự án hạ tầng giao thông đã và chuẩn bị được triển khai ở đây cũng phần nào tác động khiến giá đất sẽ tăng cao trong thời gian tới” – ông Trần Quốc Việt cho hay.

Việc nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ xô mua đất nông nghiệp với hy vọng giá đất sẽ tăng cao nếu như được nằm trong diện tích đất được chuyển đổi theo quy hoạch bởi tác động từ thông tin nhiều hạng mục hạ tầng Khu đô thị Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) được khởi động lại sau khi có Quyết định 705/2020/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc, TP Hà Nội đến năm 2030, tỷ lệ 1/10.000. Rồi huyện Hoài Đức cũng có thêm nhiều dự án hạ tầng giao thông đang tiếp tục được triển khai đầu tư như Dự án đường Vành đai 2,5; Dự án đường Liên khu vực 1, kết nối giao thông Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 422 và Đại lộ Thăng Long hay Dự án đường liên khu vực 8, đoạn từ Đại lộ Thăng Long đến Tỉnh lộ 423, chạy qua địa bàn xã An Khánh, An Thượng...

Về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND huyện Thạch Thất Nguyễn Kim Loan cho biết, đến thời điểm hiện tại, toàn huyện có 121 mô hình đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm được UBND huyện phê duyệt chuyển đổi. Nhưng toàn bộ diện tích này đều thực hiện chuyển đổi sang trồng cây ăn quả, rau màu, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản... Nghĩa là chỉ được phép chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp, chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa. Hiện nay, huyện không cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng lúa thành đất ở hoặc đất phi nông nghiệp và cũng chưa có bất cứ văn bản pháp lý nào liên quan đến việc này.

Cẩn trọng với rủi ro

Theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, từ đầu năm đến nay, phân khúc BĐS căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận có sự giảm sút về nguồn cung, đặc biệt trong quý III/2020 lượng giao dịch cũng chỉ đạt 15,7% so với cùng kỳ năm 2018 và bằng 28,1% so với cùng kỳ năm 2019. Tình trạng phát triển dự án BĐS tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2 - 3 năm trở lại đây rất ì ạch, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư. Những dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chỉ cung cấp khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý cho thị trường. Đây là con số quá nhỏ cho một TP gần 10 triệu dân.

“Trong khi lượng cung mới từ các dự án trở nên hiếm hoi, thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang có xu hướng chuyển dịch sang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất...” - ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Lý giải về điều này, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, nhận được sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của nhiều nhà phát triển BĐS lớn của Việt Nam và đã thực hiện công bố quy hoạch phát triển đô thị. Việc nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng này đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp, giá được đẩy lên cao. Có nơi trước đây ngưỡng giá đất trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng một mét vuông. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng một mét vuông.

Từ đó xuất hiện nghịch lý là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2 nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2. “Giá đất đai bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển BĐS.

Bởi lẽ, giá quá cao khiến việc đền bù GPMB gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng DN lớn rút lui sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư. Nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi giá đã được đẩy lên cao hơn so với mặt bằng, khi đầu tư sẽ khó thanh khoản và bị chôn vốn” – ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.