Chung cư Bắc Hà C14 (quận Nam Từ Liêm) vẫn chưa yên ổn sau hơn 3 năm đi vào hoạt động. Ảnh: Nguyễn Thành

Nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Được đưa vào sử dụng từ tháng 12-2014, nhưng đến nay cuộc sống của các cư dân tại cụm chung cư Bắc Hà C14 (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm) chưa ổn định khi các tranh chấp tại đây vẫn chưa dứt. Bà Đặng Kim Ngân, Trưởng ban Quản trị cụm chung cư cho biết: "Sau một thời gian dài kiên trì đấu tranh bàn giao quyền quản trị, kinh phí bảo trì (giữa ban quản trị mới với ban quản trị cũ, đơn vị quản lý - thuộc chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Bắc Hà), cuối cùng chúng tôi cũng được tiếp quản. Tuy nhiên, khi bàn giao, hồ sơ của chủ đầu tư không rõ ràng, đặc biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy, diện tích chung - riêng... Ngoài ra, sau gần 5 năm đưa vào sử dụng, hiện nay tòa nhà đã xuống cấp, nhưng chủ đầu tư không sửa chữa...".

Tại chung cư Capital Garden (ngõ 102, Trường Chinh, quận Đống Đa), mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư cũng xảy ra. Thậm chí, một số lần cư dân đã tập trung căng băng rôn, biểu ngữ yêu cầu chủ đầu tư đối thoại, giải quyết các vướng mắc của cư dân. Bà Nguyễn Thị Hằng, cư dân ở đây lo lắng: "Chúng tôi luôn bất an vì từ khi đưa vào sử dụng (cuối năm 2016), song đến nay chung cư vẫn chưa "qua" được nghiệm thu an toàn phòng cháy chữa cháy. Nếu xảy ra hỏa hoạn, không biết an toàn tính mạng của hàng nghìn cư dân ở đây sẽ thế nào?". 

Thực tế, đây chỉ là hai trong số rất nhiều chung cư đã, đang xảy ra tranh chấp trong thời gian vừa qua ở Hà Nội. Theo Bộ Xây dựng, tổng hợp báo cáo từ 43 địa phương, có 108 dự án đang có tranh chấp, khiếu nại. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến chất lượng công trình, diện tích sở hữu chung - riêng, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý, vận hành, tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu... 

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nguyên nhân xảy ra các tranh chấp một phần liên quan đến văn bản pháp luật chưa quy định rõ ràng (cách tính diện tích căn hộ, lô gia, diện tích chung - riêng); chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp. Trong khi đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt, còn mờ nhạt. Một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng; vi phạm các quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy. 

Cách nào hóa giải?

Trước tình trạng kể trên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ngoài các quy định, chế tài còn thiếu và yếu, thì các cơ quan quản lý nhà nước cũng đang... rối. Năm 2018, có hàng chục chủ đầu tư chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì bị "bêu tên" trên các phương tiện thông tin đại chúng, song đến nay vẫn chưa có chế tài xử lý. "Các quy định pháp luật xử lý chủ đầu tư cần tăng sức răn đe và cụ thể hơn về chế tài. Đặc biệt, không nên đẩy các tranh chấp này cho chính quyền địa phương hòa giải, giải quyết bằng biện pháp hành chính, mà nên để tòa án xử lý theo vi phạm dân sự. Người dân cần quen với việc tham khảo, tham vấn luật sư khi mua nhà và quen với việc sẵn sàng khởi kiện chủ đầu tư vi phạm ra tòa", Nguyễn Trần ông Nam nhấn mạnh.

Luật Nhà ở quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành tòa nhà theo thời gian quy định (30 tháng từ khi đưa vào sử dụng), vì thế cần gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình vận hành tòa nhà, không thể xây dựng bán nhà kiếm lợi nhuận xong là không còn trách nhiệm.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, cần tháo gỡ ngay những vướng mắc, tranh chấp tại nhà chung cư bằng luật. Tại Văn bản 19/CV-HoREA (ngày 6-3-2019), HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất Chính phủ xây dựng Luật Chung cư để đáp ứng nhu cầu phát triển chung cư trong những năm tới. Đồng thời, để giải quyết triệt để các tranh chấp, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị; bổ sung quy định giao trách nhiệm cho UBND cấp phường chủ động thực hiện công tác giám sát việc quản lý, vận hành nhà chung cư; đặc biệt là việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, hội nghị chung cư bất thường, việc bảo đảm an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy tại các chung cư trên địa bàn.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nhà chung cư là xu hướng phát triển chủ yếu tại các đô thị. Trước các tranh chấp, khiếu nại xảy ra tại nhiều chung cư, từ ngày 19 đến 29-3-2019, Bộ Xây dựng tổ chức đoàn kiểm tra các chung cư có tranh chấp tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; xem xét các vấn đề từ thực tiễn ở 2 khía cạnh pháp luật và tổ chức thực hiện. Đồng thời, Bộ đang nghiên cứu xem xét, sửa đổi những bất cập liên quan đến các văn bản quy phạm pháp luật trong công tác sử dụng, quản lý và vận hành nhà chung cư, từ đó nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, có giải pháp giải quyết các tranh chấp đang diễn ra.