Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Lệch pha cung

Thị trường sụt giảm

Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh năm 2018 ghi nhận sự suy giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn số lượng giao dịch. Nguyên nhân quan trọng được xác định là xuất phát từ những quy định bất hợp lý trong chính sách về đầu tư dự án BĐS. Cụ thể, theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Khách hàng tham dự lễ mở bán dự án của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh. Ảnh: Việt Tâm

So sánh tình hình thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh 9 tháng đầu năm 2018 với 9 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm. Trong đó, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 68%. "Nhìn vào cơ cấu sản phẩm có thể thấy rõ nét sự mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm quá thấp. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững" - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận xét.

Trao đổi với báo chí, ông Ngô Đức Sơn - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư DRH Holding cho rằng, nhiều quy định trong đầu tư dự án BĐS "đá nhau" đã gây khó khăn rất nhiều cho DN. Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư (được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án). Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở lại yêu cầu, một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là "phải có đất ở hợp pháp” - tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. "Đây quy định gây khó khăn cho DN khi thực hiện dự án bởi không biết cái nào phải làm trước, cái nào làm sau" - ông Sơn nói.

Còn theo ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. TP đã kiên trì phản ánh với các bộ, ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. "Nhưng mới đây, Hiệp hội BĐS vừa bổ sung thêm 7 điểm nghẽn nữa" - ông Thắng cho biết.

Chủ đầu tư... “đánh bắt xa bờ”

Trong bối cảnh thị trường suy giảm, nhiều chủ đầu tư đã phải tính đến phương án "đánh bắt xa bờ" với hy vọng cứu vớt một năm kinh doanh nhiều sóng gió. Đơn cử như với Tập đoàn Novaland. Do không đủ dự án để triển khai, trong khi mỗi năm phải gánh hơn 400 tỷ đồng tiền lãi, "ông lớn" này đã phải "dong buồm ra khơi" mà đích đến là Mũi Né - Phan Thiết (Bình Thuận) với dự án mang tên NovaHills Mũi Né Resort & Villas. Dự án có quy mô gần 40ha, gồm khoảng 600 biệt thự đơn lập, được đánh giá là phù hợp với nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lợi lâu dài của nhiều nhóm khách hàng trong và ngoài nước. Giữa tháng 11 vừa qua, Novaland đã chính thức giới thiệu NovaHills Mũi Né Resort & Villas ra thị trường. Đây cũng là dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đầu tiên của “ông lớn” này tại thị trường Mũi Né.

Được biết, việc phát triển các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng là một phần trong kế hoạch của Novaland giai đoạn 2016 - 2020. Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên môn, không tự nhiên mà đại gia này chọn giai đoạn nửa cuối năm 2018 để gia nhập thị trường. Mà chính việc "ách tắc" về nguồn cung từ thị trường căn bản đã buộc ông lớn này phải đẩy nhanh hơn tiến độ "đánh bắt xa bờ".

Một “ông kẹ” khác của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh là Hưng Thịnh Corp cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Vốn là “ông trùm” căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên, sau khi tung ra thị trường dự án căn hộ Q.7 Riverside tại quận 7 và giải quyết nhanh gọn trong hơn một tháng, Hưng Thịnh đã lần đầu tiên đặt chân vào thị trường đất nền vùng ven bằng việc đầu tư vào một dự án lớn tại TP Biên Hòa (Đồng Nai) – dự án Bien Hoa New City.

Theo nhận xét của các chuyên gia, cũng vì lý do “kẹt nguồn cung” tại thị trường TP Hồ Chí Minh, nhưng việc Hưng Thịnh Corp chọn đầu tư vào thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu là một bước đi khá khôn ngoan và thận trọng. Bởi phân khúc đất nền vùng ven đến nay vẫn đạt mức tăng trưởng khá tốt. Một số khu vực như TP Thủ Dầu Một (Bình Dương), TP Biên Hòa (Đồng Nai)… mức giá đất nền đã tăng 30 - 50% so với hồi đầu năm 2018, nhưng dự án mới không có nhiều.

Trong khi đó, với “lợi thế kép” về hạ tầng giao thông và vị trí địa lý, Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư BĐS TP Hồ Chí Minh. Theo ghi nhận, ngay từ những ngày đầu năm 2017 thị trường BĐS Bà Rịa - Vũng Tàu đã có dấu hiệu sôi động với một làn sóng các nhà đầu tư tại TP Hồ Chí Minh đổ về đây “săn quỹ đất”, phát triển dự án. “Trong bối cảnh khó khăn của thị trường, có thể coi việc các chủ đầu tư tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh vùng ven là một bước đi hợp lý. Bởi hầu hết các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh đều có hệ thống hạ tầng phát triển hoàn thiện, kết nối giao thông thuận lợi, tiềm năng phát triển lớn và đặc biệt, giá nhà đất vẫn còn ở mức rất hợp lý. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư” – Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Tiếp thị, Công ty CP BĐS Danh Khôi (DKR) Nguyễn Lộc Hạnh nhận định.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng.