Cơ cấu sản phẩm bất động sản TP Hồ Chí Minh đang bị mất cân đối

Sự phát triển thị trường thiếu bền vững

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2018, thị trường bất động sản cả nước và TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Riêng tại TP Hồ Chí Minh, chỉ thống kê trong 10 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.

Qua các số liệu trên có thể thấy, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%), và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng trước đó.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích: Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu, và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Tuy nhiên Chủ tịch HoREA cũng đưa ra khẳng định, sẽ không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018 cho đến Tết Kỷ Hợi.

Về dự báo thị trường bất động sản năm 2019, ông Lê Hoàng Châu cho biết sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi, cũng là cao điểm của thị trường bất động sản. Sang năm 2019, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.

Trong thị trường bất động sản, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, vị Chủ tịch HoREA khuyến cáo các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng...

"Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn", Chủ tịch HoREA nhận định.

Các doanh nghiệp bất động sản cần sớm có những giải pháp nhằm thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng

Thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hiện thị trường bất động sản TP có 7 điểm nghẽn về: Chấp thuận chủ trương đầu tư; giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); thủ tục hành chính và tín dụng.

Với điểm nghẽn về tín dụng, sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như chúng ta vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014.

Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 500 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, và dự kiến đến hết năm 2018 sẽ chi hết 1.000 tỷ đồng; Ngân hàng Chính sách xã hội cũng đã phân bổ về Chi nhánh TP Hồ Chí Minh 50 tỷ đồng là quá ít; Các ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, nên trên thực tế các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản nước ta phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019; Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực, là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI)...

Để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản, HoREA đã có 8 khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó khuyến nghị các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp luôn luôn phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng...

Các doanh nghiệp luôn luôn phấn đấu để trở thành là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn; 

HoREA lưu ý các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 - 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững; tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình nhà ở xã hội của TP...

Đồng thời, các doanh nghiệp chủ động tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp; và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản mạnh.

Xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán...

Lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.
Cuối cùng, các doanh nghiệp cần quan tâm đến 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp.

Ngoài 8 khuyến nghị trên, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chú ý các giải pháp huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán; thông qua chứng khoán hóa bất động sản theo mô hình mã hóa bất động sản áp dụng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số dạng mã OTP).