Phát triển nhà ở thu nhập thấp: Tạo cơ chế để thu hút nguồn lực

Theo các chuyên gia, vấn đề quan trọng nhất là phải tháo gỡ về cơ chế tài chính để thu hút được nguồn lực đầu tư vào các dự án nhà ở thu nhập thấp.

Nhiều dự án chậm triển khai

Trả lời chất vấn của các đại biểu tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV (ngày 4 - 5/6), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản (BĐS) đã có chuyển dịch tích cực nhưng chưa cân đối với nhu cầu của thị trường.

Một số phân khúc trung cao cấp và các sản phẩm du lịch như Condotel, resort, villa đã có biểu hiện dư thừa, trong khi thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Hiện nay, nhà ở xã hội mới làm được 4,8 triệu mét vuông so với yêu cầu là 12,5 triệu mét vuông đến năm 2020, đặc biệt còn 226 dự án nhà ở xã hội đang bị chậm tiến độ.

Nhà ở dành cho người thu nhập thấp quận Hoàng Mai. Ảnh: Chiến Công

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, các dự án chậm triển khai là do thiếu nguồn vốn để tiếp tục cho vay. Giai đoạn 2018 - 2020, dự kiến nhu cầu về vốn hỗ trợ cho các dự án nhà ở thu nhập thấp và người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà khoảng 9.000 tỷ đồng, nhưng mới bố trí được khoảng 3.000 tỷ đồng. Khi người dân không được hỗ trợ lãi suất, việc mua nhà trở nên rất khó khăn.

Ông Vũ Đức Khuê - chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, sự nhập nhằng, chưa có phân chia rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ của từng đơn vị chuyên môn là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc các dự án chậm triển khai.

“Chính quyền, các tổ chức chính trị, xã hội - nghề nghiệp, ngân hàng và ngay cả các đơn vị xây dựng - kinh doanh BĐS đều muốn làm chủ đầu tư của dự án, dẫn đến quá trình triển khai thực hiện không đồng bộ, ách tắc” - ông Khuê nói.

Hiện nay, Chính phủ đã cho phép các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được thực hiện huy động vốn từ nguồn ứng trước của khách hàng. Nhiều chuyên gia cho rằng, nên đẩy mạnh việc đầu tư kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp bằng nguồn vốn tự có của các DN. Nhà nước chỉ cần sử dụng nguồn ngân sách để hỗ trợ kích cầu dành cho người dân có nhu cầu mua nhà để ở.

“Kinh nghiệp từ Hàn Quốc hay Singapore, Nhà nước có một cơ quan quản lý chung về nhà ở cho người thu nhập thấp, việc triển khai xây dựng và vận hành được giao cho các đơn vị khác nhau. Những đơn vị này có nhiệm vụ giám sát lẫn nhau trong quá trình thực hiện, đơn vị trúng thầu phải chứng minh được năng lực, chứ không phải theo cơ chế xin - cho. Có như vậy, thì các dự án mới có thể triển khai nhanh chóng” - ông Khuê cho biết thêm.

Cùng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, Nhà nước vẫn có thể sử dụng nguồn vốn ngân sách để hỗ trợ thông qua các ngân hàng hoặc quỹ phát triển nhà ở. Các công ty xây dựng chỉ tham gia đấu thầu công trình xây dựng nhà ở xã hội, triển khai xây dựng khi thắng thầu trên cơ sở hợp đồng với chủ đầu tư vốn, mà không làm chủ việc kinh doanh nhà ở.

Làm sao để tăng mạnh quỹ nhà giá thấp?

Hiện nay, Nhà nước đang dành nhiều cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp, kể cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Khi chủ đầu tư nhà ở xã hội xây nhà để cho thuê được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN; được ưu đãi vay vốn đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm; hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, việc này thực hiện rất chậm.

Theo KTS Trần Huy Dũng - Hiệp hội KTS Việt Nam, để giải quyết vấn đề này phải bắt đầu từ quy hoạch, vì nhà giá rẻ khó có thể hình thành ở trung tâm đô thị bởi giá đất quá cao. Cho nên, mô hình này chỉ có thể xây ở vùng ven đô, ngoại thành, với những dự án có quy mô từ 50ha trở lên, đủ sức trở thành một đơn vị ở với đầy đủ các khu chức năng như chợ, trạm y tế, nhà trẻ, trường học…

Việc đầu tư trên diện rộng sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa các vật liệu, tiết kiệm chi phí thiết kế, từ đó sẽ hạ được giá thành sản phẩm. “Nhà nước cần tạo ra các cơ chế thuận lợi để thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư dự án nhà ở xã hội - nhà ở cho người thu nhập thấp, không chỉ ưu tiên cho các DN quốc doanh, mà cần mở cửa cho các công ty tư nhân, cổ phần... đều có thể tham gia xây dựng.

Bên cạnh đó, Chính phủ có thể “bật đèn xanh” về mức lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư tối đa có thể là 20%, chứ không chỉ khoán trần là 10% như hiện nay” - KTS Trần Huy Dũng chia sẻ.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường, Hiệp hội BĐS Việt Nam Vũ Quang Vinh cũng nhìn nhận, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải xây dựng được hệ thống tài chính dành riêng cho thị trường BĐS, như các ngân hàng tiết kiệm nhà ở, các quỹ về nhà ở và đặc biệt là phải hình thành thị trường tài chính thứ cấp cho BĐS.

Đồng thời các cơ quan chuyên môn của Chính phủ cũng cần nhanh chóng xây dựng hệ thống văn bản pháp lý, có quy định về thế chấp BĐS để vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tài chính nước ngoài không hiện diện tại Việt Nam.

"Nhiều quốc gia trên thế giới thực hiện chính sách, mỗi người lao động chỉ có quyền có một căn hộ phù hợp với độ lớn của gia đình, không có quyền có thêm căn hộ khác.

Mỗi một TP có một công ty quản lý, vận hành nhà ở thu nhập thấp, nắm tất cả thông tin về những người có nhu cầu về nhà ở. Chính phủ không cấm người có tiền mua nhiều nhà - đất, nhưng mua nhiều thì phải nộp thuế nhiều, tình trạng đầu cơ được hạn chế bằng công cụ thuế." - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam