Cẩn trọng khi đầu tư bất động sản “ăn theo” tuyến đường sắt đô thị

KTĐT| 22/11/2021 22:13

Tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông (Hà Nội) đã chính thức đi vào vận hành. Cũng giống như thời điểm mới triển khai dự án, một lần nữa thị trường bất động sản (BĐS) dọc tuyến đường sắt lại được phen “dậy sóng”.

Giá bán tăng cao

Tuyến đường sắt Cát Linh – Hà Đông tổng chiều dài 13,03km, với 12 nhà ga. Đầu tháng 11 khi chính thức đi vào vận hành, giúp cho các hoạt động dịch vụ đi kèm, như: gửi xe, bán đồ ăn, uống... trở nên sôi nổi, tập nập hơn, kéo theo đó là giá trị nhà đất ở gần các nhà gia cũng tăng giá.

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, khu vực nội đô là địa điểm ghi nhận giá nhà đất tăng nhanh nhất, đặc biệt ở những tuyến phố, như: Hào Nam, Giảng Võ, Hoàng Cầu, Cát Linh... Cụ thể, khu vực phố Cát Linh nhà đất (riêng lẻ) mặt tiền giá bán đang được rao từ 400 – 450 triệu/m2; phố Hoàng Cầu, Hào Nam từ 250 – 270 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2017 (thời điểm thực hiện điều chỉnh tổng vốn đầu tư dự án đường sắt) và tăng trên 150% so với năm 2011 (thời điểm dự án bắt đầu triển khai).

Tương tự, khu vực gần ga Yên Nghĩa (Hà Đông) cũng ghi nhận giá nhà đất tăng cao mặc dù có thấp hơn điểm ga nội đô. Anh Nguyễn Văn Long – một môi giới nhà đất cho biết, nhà đất trong ngõ rộng 5 – 6m đang rao từ 60 – 70 triệu đồng/m2, tăng xấp xỉ 30% so với năm 2017. Giống như nhà đất riêng lẻ, giá bán căn hộ dự án khu vực này cũng không chịu kém cạnh, đơn cử như dự án CT2 Yên Nghĩa, căn hộ đóng tiền theo đợt chào với mức 15 triệu đồng/m2, nhưng căn hộ hoàn thiện lại đang được một số chủ sở hữu rao bán từ 18 – 19 triệu đồng/m2. Hàng loạt những dự án khác, như: Khu đô thị mới Văn Phú, FLC Star Tower, TNR GoldSeason… đang được hưởng lợi từ dự án đường sắt này.

“Từ cuối tháng 9, khi có thông tin tuyến đường sắt trên cao chuẩn bị đi vào vận hành, giá nhà đất khu vực này lại tiếp tục có dấu hiệu tăng. Giao thông đi lại thuận tiện chính là yếu tố quan trọng tác động, qua theo dõi so với thời điểm đầu năm 2021 giá BĐS tăng khoảng 20 - 25%” – anh Nguyễn Văn Long thông tin.

Cẩn trọng xu hướng đám đông

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội – Nguyễn Thế Điệp, hạ tầng giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển của BĐS, những nơi đã đầu tư hạ tầng hoàn thiện giá BĐS tăng được xem là tất yếu, do có giá trị sinh lời từ kinh doanh, dịch vụ... nhưng mức độ tăng hợp lý nhất từ 15 – 20%, nếu tăng nhiều hơn sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mặt bằng chung của thị trường và do sự “thổi giá” của người dân hoặc môi giới.

“Nhà đất tăng giá trong quá trình đô thị hóa là việc hết sức bình thường, nhưng ngay ở những khu vực hạ tầng đầu tư hoàn thiện, nếu mức tăng nhanh từ 50 – 100% cũng cần phải xem xét lại thực tế, không lại trừ khả năng có sự tác động của môi giới” – ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, không chỉ ở những địa điểm đặt đầu mối nhà ga, mà rất nhiều khu vực khác dọc tuyến đường sắt giá nhà đất cũng được đẩy lên cao thời gian gần đây. Lý giải về điều này, Phó Giám đốc IP Land Trần Quốc Việt cho rằng, việc tăng giá như vậy hoàn toàn theo xu thế đám đông, vì không phải cứ nằm gần tuyến đường sắt mà giá trị sản phẩm đều được đánh giá như nhau.

“Một số khu vực gần với nhà ga, điểm dừng nghỉ giá nhà đất tăng có thể chấp nhận được vì có hoạt động kinh doanh, dịch vụ kèm theo. Ngược lại, những điểm khác tôi cho rằng giá trị nhà đất sẽ bị mất đi, do bị đường sắt che mất mặt tiền, chưa kể người dân sống 2 bên còn chịu tác động ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi” – ông Trần Quốc Việt cho hay.

Cũng theo ông Trần Quốc Việt, kinh nghiệm từ một số quốc gia sau khi xây dựng tuyến đường sắt đô thị, giá BĐS sẽ tăng bình quân từ 15 – 20% khu vực gần nhà ga, điểm dừng nghỉ trong bán kính khoảng 500m trở lại. “Nhưng cả người dân và nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi quyết định mua nhà đất ở khu vực này, vì giá đã được đẩy lên mức cao hơn mặt bằng chung, bỏ ra khoản tiền lớn mua nhà đất phục vụ kinh doanh, buôn bán sẽ có rủi ro là lâu thu hồi lại vốn, đầu tư kiếm lời thì lợi nhuận cũng sẽ không như kỳ vọng” – ông Trần Quốc Việt chia sẻ.

Được biết, hiện nay dọc tuyến đường sắt đô thị trên cao Cát Linh – Hà Đông có hàng trăm dự án BĐS, không chỉ người dân mà các dự án này cũng đang được hưởng lợi từ việc tuyến đường sắt đi vào vận hành. Không phủ nhận việc giá nhà đất đã tăng nhanh thời gian gần đây, dự báo sẽ tạo là “cú hích” lớn cho thị trường BĐS gần với dự án.

Trong khi đó, nhiều người dân sẵn sàng chi trả mức giá nhà đất cao hơn để được hưởng những tiện ích và thuận tiện cho công việc, đi lại. Nhưng các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho người dân, không nên theo tâm lý đám đông tham gia đầu tư khi giá đã được đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường, mà phải sống trong khu vực dân cư đông đúc, ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

“Việc triển khai hành lang tàu điện ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản vì nó làm tăng giá trị đất, góp phần tạo nên một bộ mặt hiện đại hơn cho thành phố. Nhiều dự án dường như đã bị thị trường “lãng quên” từ lâu cũng đang thu hút được sự quan tâm trở lại nhờ sự khởi động của dự án này, nhưng cũng làm thay đổi hệ số sử dụng đất và mật độ dân cư dọc theo tuyến. Người dân phải đối mặt với bài toán về gia tăng dân số, ách tắc giao thông và ô nhiễm không khí” - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam David Jackson.