Kinh doanh bất động sản văn phòng cho lợi suất cao.

Lợi suất hấp dẫn

Theo Savills, văn phòng là phân khúc bất động sản thu hút vốn đầu tư lớn nhất, khoảng 340 tỷ USD trên toàn thế giới trong khoảng thời gian từ nửa cuối năm 2017 đến nửa cuối năm 2018. Bà Hoàng Nguyệt Minh, quản lý đầu tư của Savills Hà Nội cho biết: “Mức lợi suất cao khẳng định tương quan khá hấp dẫn của thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng so với giá trị vốn hóa của tòa nhà văn phòng. Việc Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang có mức lợi suất cao hàng đầu thế giới cho thấy triển vọng rất khả quan tại 2 thị trường này”.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện phân khúc bất động sản văn phòng hoạt động tốt nhất trong 5 năm qua, với giá thuê trung bình tăng 8% theo năm và công suất thuê đạt 97%. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận giá thuê tăng 3% theo năm trong quý IV-2018 và công suất thuê ổn định ở mức 95%. Cả hai thị trường Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã và đang thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các khách hàng đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc.

Tương tự, các chuyên gia của CBRE - tập đoàn đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại Mỹ, đã đánh giá văn phòng tại Việt Nam có hiệu suất cho thuê và sinh lời cao khi so với các nước trong khu vực và thế giới. 

Theo CBRE, điểm nhấn của thị trường văn phòng Hà Nội là tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây (khoảng 100.000m2 trong năm 2018). Tỷ lệ cam kết cho thuê trước khi mở cửa khả quan, đạt 50%. Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng cả hạng A và hạng B đều giảm lần lượt từ 4,6% và 5,2% xuống còn 4,3% và 2,2%. Đối với hạng A, đây là mức thấp kỷ lục trong vòng 10 năm qua. 

Trong khi đó, giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng, khoảng 2% theo năm. “Giá thuê thị trường văn phòng hạng A sẽ còn tăng lên do nguồn cung tiếp tục hạn chế cho tới hết năm 2019, đầu năm 2020. Trong khi, tình hình hoạt động của văn phòng hạng B ổn định do nguồn cung mới đều đặn”, bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định.

Bùng nổ không gian làm việc chung

Trong phân khúc bất động sản văn phòng, những năm gần đây, sự nổi lên của không gian làm việc chung (coworking space) đang dần thay đổi cơ cấu khách thuê của khối văn phòng truyền thống.

Chính thức mở cửa tại Hà Nội từ tháng 9-2015, Toong - không gian làm việc chung chuyên nghiệp với 3 địa điểm: Tầng 3-4, số 8 Tràng Thi (quận Hoàn Kiếm), số 98 Tô Ngọc Vân (quận Tây Hồ), tầng 2 - Tòa 25T2 Hoàng Đạo Thúy (quận Cầu Giấy), đã và đang đón nhận khá nhiều khách hàng tìm tới. 

Hầu hết khách hàng là người làm việc tự do (freelancer), dân công nghệ (IT), thiết kế, tư vấn viên. Theo JLL - tập đoàn đa quốc gia cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản, các yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu của doanh nghiệp đối với không gian làm việc chung bao gồm: Tính linh hoạt đáp ứng các thay đổi về số lượng nhân viên; giúp khách hàng chủ động lựa chọn hình thức phù hợp theo công việc thực tế trong từng giai đoạn; dịch vụ tiện lợi; tiết kiệm chi phí hơn so với không gian văn phòng truyền thống...

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng: Việt Nam đang bắt kịp tốc độ phát triển nhanh chóng với các thị trường khác trong khu vực nhờ vào tầng lớp doanh nhân trẻ, năng động, am hiểu về công nghệ cao. JLL ghi nhận sự gia tăng đáng kể nhu cầu từ các công ty công nghệ về không gian làm việc chung trong 3 năm qua và dự đoán xu hướng này sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong 5 năm tới.

Trong khi đó, theo CBRE, các giao dịch từ không gian làm việc chung chiếm tỷ lệ cao nhất với 31% và dự báo tiếp tục dẫn đầu nguồn cầu thuê văn phòng trong thời gian tới. Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung không gian làm việc chung đã giải quyết vấn đề về “nơi làm việc” của rất nhiều công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ, người làm nghề tự do... 

Với sự mở rộng của các đơn vị vận hành, tính đến hết năm 2018, tổng nguồn cung theo diện tích sàn đã lên tới hơn 37.000m2, tăng 109% so với năm 2017.