Tù mù tiền chênh

“Cơn sốt” với tên gọi nhà phố thương mại - shophouse tại Nam Trung Yên ngày càng dâng cao khi mỗi căn liền kề ở đây được chào bán với số tiền chênh hàng chục tỷ đồng. Lợi dụng tâm lý chuộng nhà phố thương mại trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, không ít chủ đầu tư và đơn vị phân phối đưa ra mức giá chênh bất hợp lý trong các đợt chào bán nhà phố thương mại.

Đơn cử là một dự án shophouse nằm ở Khu đô thị Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Theo khảo sát trên thị trường, khu biệt thự có 66 lô bao gồm 43 lô shophouse và 23 lô liền kề. Dự án này được nhân viên bán hàng giới thiệu có giá trên hợp đồng khoảng 12 tỷ đồng/căn 120m2. Một mức giá khá hời với vị trí đắc địa.

Tuy nhiên, người bán hàng cho biết, đó chỉ là giá trên hợp đồng, người mua sẽ phải trả tiền chênh. Chủ đầu tư đã bán hết, giờ chỉ còn chuyển nhượng theo hình thức như trên. Dự án được mua đi bán lại nên khách hàng phải mua giá chênh gấp đôi, gấp ba với hàng chục tỷ đồng so với giá ban đầu.

Giá BĐS khu vực Nam Trung Yên đang tăng nóng.

Nhân viên tư vấn cho hay, số tiền chênh gấp nhiều lần giá trong hợp đồng nhưng nhiều căn shophouse mặt phố đã bán hết. Khách hàng khó có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải thông qua chuyển nhượng từ nhà đầu tư thứ cấp.

Một căn biệt thự có giá khoảng 23 tỷ sẽ ghi trong hợp đồng là 12 tỷ đồng, còn lại 11 tỷ tiền chênh bên ngoài. Một số căn có vị trí đẹp hoặc diện tích lớn hơn giá khoảng 30-40 tỷ đồng, thậm chí lên tới 47 tỷ đồng.

Theo bảng giá mà nhân viên tư vấn này cung cấp, căn biệt thự giá cao nhất dự án khoảng 47 tỷ đồng, hợp đồng chỉ ghi khoảng 17 tỷ, hai bên “trao tay” khoảng tiền chênh 30 tỷ mà không ghi nhận tại hợp đồng. Điều này khiến nhiều khách hàng cảm thấy hoang mang.

Một môi giới khác cũng cho biết, shophouse giá từ 35-48 tỷ đồng nhưng không có người bán. Anh cũng cho biết, nếu như người mua với tư cách đứng tên công ty, cần các giấy tờ thủ tục chứng minh thì họ không thực hiện giao dịch. Lý do người môi giới này đưa ra là mức giá ở đây rất cao, nếu như thực hiện đúng quy trình trên hợp đồng thì sẽ không có lợi cho cả chủ đầu tư và khách mua, mức thuế phải đóng là rất lớn.

Theo báo cáo của CBRE và Savills, phân khúc biệt thự, nhà liền kề đã tăng trưởng nóng trong 5 năm trở lại đây và sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới. Phân khúc biệt thự, liền kề có nguồn cung và lượng giao dịch tăng.

Cụ thể, nguồn cung đạt 37.787 căn, tăng 4,8% theo quý và tăng 15,8% theo năm. Giao dịch thành công 1.310 căn, tăng 126% so với quý trước và xấp xỉ 4,5 lần so với quý II-2016. Trong đó giao dịch ở phân khúc liền kề cao gấp 2 lần phân khúc biệt thự.

Cẩn trọng rủi ro

Hiện tượng “tiền chênh” có thể xem là chuyện thường gặp, khi khách hàng mua sau phải trả cho người mua trước một khoản lợi nhuận nào đó để giành quyền sở hữu căn hộ mà mình mong muốn. Đương nhiên, khoản tiền này không được ghi trong hợp đồng, không phiếu thu và cũng không biết vào... túi ai.

Thực tế thời gian qua cho thấy, chủ đầu tư và đội ngũ môi giới địa ốc đã có sự phối hợp rất bài bản, nhịp nhàng trong việc mở bán các dự án để kiếm thêm “tiền chênh”, tối đa hóa lợi nhuận cho người bán.

Khan hiếm đẩy giá các dự án lên cao.

Đánh giá về điều này, ông Nguyễn Thành Nam, Giám đốc Công ty địa ốc Đại Long cho rằng, không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, nhu cầu đầu cơ vẫn luôn luôn tồn tại và là một thành phần tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là họ có cơ hội hoạt động không mà thôi.

Một trong những yếu tố tạo điều kiện cho đầu cơ thổi giá là sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản. Đến nay, các thông tin về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu báo cáo chưa phản ánh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), dự án bán theo hình thức như trên có dấu hiệu của việc không minh bạch, có dấu hiệu trốn thuế. Chủ đầu tư mở bán không công khai, có một số người thân quen, cán bộ công nhân viên, hoặc một bên thứ cấp nào đó.

Sau đó mới đến mở bán đến khách hàng bình thường. Khách hàng hỏi mua thì sản phẩm không còn, bắt buộc phải mua từ một bên thứ cấp, "người đã đặt chỗ trước" hoặc trung gian. Khi mua bán như vậy, giá bán sẽ có sự chênh lệch, mà sự chênh lệch đó công ty không chịu trách nhiệm.

Ông Trần Đức Diễn đánh giá, tiền chênh một phần là do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, nhưng chủ yếu là do khâu trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện tình trạng này là do những yếu kém trong quản lý.

Đưa ra lời khuyên cho người mua, ông Nam cho rằng, khách hàng cần cẩn trọng và đánh giá triển vọng của dự án trước khi xuống tiền. Bởi thực tế, không ít dự án quảng cáo hoành tráng, giá chênh cao ngất ngưởng nhưng khi đi vào hoạt động thì tỷ suất lợi nhuận lại rất thấp. Bên cạnh đó, tính pháp lý của dự án là yếu tố đặt lên hàng đầu.