Bán nhà hai giá: “Con dao hai lưỡi” phổ biến trên thị trường

Khi giao dịch mua bán nhà đất, số thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải nộp là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng. So với giá do UBND cấp tỉnh quy định, nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng ở mức thấp hơn thì sẽ nộp thuế theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trong khi đó, người mua sẽ phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Lệ phí này tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp.

So với giá ghi trên hợp đồng, nếu giá chuyển nhượng thấp hơn thì số tiền doanh nghiệp phải đóng cho khoản này sẽ thấp hơn.

Để giảm những khoản thuế này, người mua và người bán thường thỏa thuận cùng nhau khai giá bán xuống mức thấp hơn. Chẳng hạn, giá giao dịch của một căn hộ là 3 tỷ đồng nhưng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng mua bán mang đi công chứng chỉ là 1,8 tỷ đồng. Số tiền 1,2 tỷ đồng còn lại không phải chịu thuế.

Không chỉ vậy, tại nhiều dự án, khách hàng và chủ đầu tư còn đồng thuận hạ giá trong hợp đồng mua bán, trả tiền chênh bên ngoài để chủ đầu tư trốn thuế. Cách để hợp thức khoản tiền chênh này là thông qua hợp đồng tư vấn dịch vụ hoặc chủ đầu tư giao trực tiếp cho đơn vị môi giới thu…

Bán nhà hai mức giá là tình trạng phổ biến trên thị trường

Đơn cử, tại một dự án đất nền thuộc khu đô thị Nam Trung Yên, các sàn giao dịch chào giá một căn shophouse diện tích 130m2 là 30 tỷ đồng. Nhưng giá trị căn nhà ghi trong hợp đồng mua bán chỉ 12 tỷ đồng. Với 18 tỷ đồng còn lại, khách hàng trả ngoài và không có hóa đơn, chứng từ.

Theo lời của một nhân viên môi giới, hình thức này là lợi cho cả người mua và người bán khi không phải chịu thuế từ số tiền ngoài hợp đồng, khoản thuế mà chủ đầu tư phải nộp cũng được giảm bớt.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, việc kê khai giá bán nhà thấp hơn giá trị thực là vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Giá trong hợp đồng giảm xuống sẽ kéo theo sự sụt giảm về mức thu của Nhà nước. Dù biết phạm luật nhưng khách hàng vẫn chấp nhận, nguyên nhân một phần là do cơ chế hiện chưa thực sự chặt chẽ.

Cần có chế tài cụ thể

Luật sư Nguyễn Duy Phương (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) phân tích, việc các cá nhân, doanh nghiệp để giá bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực và thu khoản tiền chênh lệch không có hóa đơn là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. Các cá nhân tham gia sẽ liên đới chịu trách nhiệm về tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả, tội trốn thuế, tội không tố giác tội phạm...

Thậm chí, dù đã được công chứng nhưng hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do hợp đồng được lập để trốn thuế. Khi đó, các bên phải hoàn trả lại tiền cho nhau và phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách Nhà nước...

Là chuyên gia trong lĩnh vực thuế, bà Nguyễn Thị Cúc cho rằng, đối với việc chuyển nhượng bất động sản, khi tính thuế chuyển nhượng, luật không ấn định giá vốn của bất động sản mà chỉ ấn định giá chuyển nhượng. Vô hình trung, điều này không bắt buộc người dân phải khai đúng giá thực tại thời điểm chuyển nhượng, mặc dù mức giá này có thể đúng tại thời điểm trước đó.

Để tránh tình trạng trốn thuế chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước cần đưa ra chế tài buộc việc mua bán nhà, đất cũng phải giao dịch qua ngân hàng. Khi đó, tình trạng khai sai giá sẽ được giảm thiểu.