4 cảnh báo với các nhà đầu tư bất động sản năm 2019

Dưới đây là 4 cảnh báo ông Đào đưa ra với các nhà đầu tư bất động sản trong 12 tháng tới:

1. Nên ưu tiên đầu tư căn diện tích nhỏ

Ông Đào cho biết, khi mua nhà, khách hàng thường nhằm phục vụ các mục đích: để ở (an cư), cho thuê (khai thác tiêu dùng), để dành (tích lũy tài sản) hoặc bán lại để kiếm lời. Tuy nhiên, theo ông, với căn nhà đầu tiên mua trong năm 2019, nhà đầu tư không nên ham căn có diện tích lớn. Ông Đào cũng khuyến cáo, với các gia đình trẻ thu nhập chỉ ở mức trung bình và khoản tiền tích lũy chưa đủ lớn, chỉ nên chọn mua tài sản có giá trị vừa tầm khả năng chi trả nhằm đảm bảo an toàn.

Nhiều người Việt Nam hiện vẫn giữ tâm lý coi ngôi nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản tích lũy và thước đo cho sự thành công. Tuy vậy, không nên chọn nhà to chỉ vì sĩ diện, cũng không nên chọn nhà quá sang trọng chỉ vì sở thích, trong khi tài chính thiếu hụt phải vay nợ nhiều. Những kiểu lựa chọn này sẽ khiến người mua tự làm khó mình. Ông Đào khuyên, người mua hãy chờ khi đã tích được khoản tiền đủ lớn và đã trả được một khoản tiền đáng kể cho căn nhà đầu tiên rồi hãy đổi nhà lớn hơn. Trong năm 2019, nhà có diện tích nhỏ, tổng giá trị thấp, dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê chính là suất đầu tư an toàn và hiệu quả.

Nếu nhà đầu tư mua căn nhà thứ hai trở đi trong năm 2019, thì nên lấy tính thanh khoản là ưu tiên hàng đầu. Cụ thể phải chọn tài sản có thanh khoản cao (dễ giao dịch mua bán trên thị trường thứ cấp). Tiếp theo nên ưu tiên khả năng khai thác dòng tiền tốt (dễ cho thuê). Tuy nhiên, cần lưu ý do lượng nhà bàn giao trên thị trường rất lớn nên giá thuê nhà đang chịu áp lực giảm.

Đầu tư bất động sản trong năm 2019 cần thận trọng hơn vì không
còn dễ dàng như giai đoạn trước. Ảnh: Vũ Lê

2. Dùng đòn bẩy tài chính một cách cẩn trọng

Các nhà đầu tư hẳn sẽ rất quan tâm xem tỷ lệ vay ngân hàng bao nhiêu là an toàn trong 12 tháng tới. Nếu thị trường vẫn diễn biến bình thường như mọi năm, chắc chắn sẽ có nhiều nhà đầu tư chọn dùng đòn bẩy tài chính để tham gia cuộc chơi. Tuy nhiên, gió đã đảo chiều vì năm 2019 là thời điểm quan trọng của chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản.

Cụ thể, dòng tiền đổ vào thị trường địa ốc sẽ bị hạn chế trước động thái siết vốn vào đầu tư bất động sản đồng thời giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.

Vì vậy, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền để tránh rủi ro từ những biến động của thị trường tín dụng. Đặc biệt, với những nơi có giá bất động sản đã bị đẩy lên khá cao thì dư địa tăng giá không còn hấp dẫn như những năm trước, thậm chí có những phân khúc đang bội cung, nhiều khả năng giá sẽ chững hoặc được điều chỉnh dần. Từ những phân tích này, ông Đào cho rằng, nếu định hướng không đúng mà dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao thì nhà đầu tư có thể đối mặt với rủi ro lớn. Theo ông, nhà đầu tư không nên vay quá 40% vốn tự có để có thể cân bằng được lợi ích và rủi ro.

Nhà đầu tư bất động sản phải hết sức thận trọng nếu phải sử dụng đòn
bẩy tài chính. Ảnh minh họa: Trí thức trẻ

3. Chọn các sản phẩm thị trường có nhu cầu lớn để đầu tư

Với hàng loạt biến cố như động thái rà soát lại thủ tục pháp lý, thanh kiểm tra nhiều dự án, hạn chế cấp phép dự án mới... làm sụt giảm nguồn cung sơ cấp, năm 2019 được đánh giá là năm đặc biệt của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, rổ hàng tại các vùng ven và tỉnh giáp ranh Sài Gòn vẫn tương đối dồi dào. Giữa rất nhiều sản phẩm, lựa chọn loại tài sản nào cho suất đầu tư hiệu quả sẽ đóng vai trò quyết định.

Trong bối cảnh trên, phân khúc sản phẩm dành cho người có nhu cầu thật sẽ được quan tâm nhiều nhất, và đây cũng là lựa chọn hàng đầu cho một suất đầu tư an toàn và hiệu quả. Với những tài sản có giá đã bị đẩy lên quá cao sau các đợt sốt ảo, nhà đầu tư nên hết sức cẩn trọng, không nên rót tiền vào những địa bàn có tốc độ phát triển quá chậm (hay nói đúng hơn là nhu cầu thực thấp) nhưng giá cao ngất ngưởng. Nếu muốn tránh những rủi ro ngoài ý muốn về thanh khoản, nhà đầu tư nên đổ vốn vào phân khúc có nhu cầu thật.

4. Cẩn trọng bẫy giá bất động sản

Nếu so với giai đoạn 2015-2018 thì đầu tư bất động sản năm Kỷ Hợi có những khác biệt rất lớn. Nhìn lại chu kỳ của thị trường bất động sản có thể thấy: năm 2008-2013 là giai đoạn suy giảm, từ năm 2014 bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, sau đó tăng trưởng trở lại từ 2015 trở đi. Trong giai đoạn 2015-2018, các cơn sốt đất diễn ra liên tục khiến bất động sản tăng giá rất cao, năm 2016-2017 là đỉnh điểm của các đợt sốt giá, từ năm 2018 thì mức tăng chậm lại, các dấu hiệu giảm tốc cũng lộ diện.

Một trong những yếu tố góp phần vào diễn biến trên là thặng dư tích lũy trong gần một thập kỷ đã được người dân đưa vào đầu tư trong giai đoạn 2015-2018. Đến năm 2019, mặt bằng giá bất động sản đã bị đẩy lên khá cao. Trong thời gian này, nhà đầu tư cũ có thể sẽ chốt lời, còn những nhà đầu tư mới sẽ tỏ ra thận trọng hơn khi đầu tư.

Ngoài ra, do đã đổ một lượng tiền đầu tư lớn vào thị trường bất động sản trong các năm 2016-2017 nên trong năm 2019, dòng tiền không còn dồi dào. Dự báo giá bất động sản trong năm nay cũng sẽ khó tăng mạnh như giai đoạn trước, và giá càng cao thì nhà đầu tư càng phải tỉnh táo cân nhắc kỹ.