3 kịch bản vỡ trận chung cư

Nhà già u ngoảnh mặt

Trước đây, với mác cao cấp, chung cư VIP,...chung cư đã huyễn hoặc được nhiửu vị khách có tiửn vử một môi trường sống hiện đại, sang trọng, đầy đủ tiện nghi và tiện ích.

Tuy nhiên, cà ng ngà y những bất tiện tại các khu chung cư nói chung và cả các chung cư cao cấp nói riêng đã khiến khách hà ng phải nhìn nhận lại quan niệm vử chung cư.

Trước hết, những vụ tranh chấp xảy ra liên tục trong thời gian gần đây của người dân với chủ đầu tư cho thấy rất nhiửu bất cập trong quy định vử quản lý cũng như sở hữu vử nhà chung cư.

Cụ thể, việc quy định không gian sở hữu chung và riêng vẫn chưa có một hà nh lang pháp lý chặt chẽ, dẫn đến rất nhiửu các khu chung cư hiện nay không có các không gian sinh hoạt chung tối thiểu như nhà văn hóa, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, nhà để xe,...Nhiửu vụ kiện tụng, tranh chấp kéo dà i xung quanh vấn đử nà y đã xảy ra ở nhiửu chung cư như: chung cư Nà ng Hương (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội), chung cư CT2 Mễ Trì Thượng (Hà Nội),...

Đặc biệt, việc các dịch vụ chặt chém quá mức phí quy định của thà nh phố Hà Nội cũng đã khiến người dân sống ở chung cư vô cùng bức xúc. Một trong những điểm nóng xảy ra vấn đử nà y lại chính là các chung cư được gắn mác cao cáp như: Keangnam, Ciputra, The Manor,...

Nguy hiểm hơn, việc xảy ra hà ng loạt các vụ hửa hoạn tại nhà chung cư đã khiến cho không ít người phải hoảng sợ và đặt dấu hửi vử việc an toà n cháy nổ tại các nhà chung cư hiện nay. Chỉ riêng trong năm 2011, nhiửu vụ cháy kinh hoà ng đã xảy ra tại một số khu chung cư cao tầng của Việt Nam như: Cháy lớn tại tòa nhà 26 tầng 57 Láng Hạ - Hà Nội hồi đầu năm, cháy tòa nhà Toserco “ Kim Mã “ Hà Nội (7/2011), Cháy lớn ở tầng 7 tòa nhà Keangnam (8/2011), gần đây nhất là vụ cháy tại tòa nhà 33 tầng của EVN,...

Ngoà i ra, những bất tiện của nhà chung cư như: sửa nhà phải xin phép các hộ gia đình xung quanh, vất rác phải đúng giử và đúng nơi quy định, không được phép là m kinh tế như mở quán bán hà ng, cho thuê là m cửa hà ng....đã là m hạn chế sự tự do của của cư dân sống trong tòa nhà .

Chính vì những bất tiện trên, cà ng ngà y người mua chung cư cà ng phải quan niệm đúng vử nhà chung cư. Và vì thế, những gia đình có tiửn, sẽ chuyển sang mua đất, xây nhà riêng, thay vì đầu tư và i tỷ đồng để mua nhà chung cư.

Xưa nay, với giá bán của các chung cư tại Hà Nội thường trên 30 triệu đồng/m2, đối với một số chung cư gắn mác cao cấp, giá thậm chí có thể trên 40 triệu đồng/m2, vốn thường được dà nh có những đối tượng có thu nhập cao và mua để đầu cơ là chính. Vì vậy, khi những đối tượng nà y ngoảnh mặt đi với nhà chung cư, cũng đồng nghĩa thị trường chung cư đã mất đi đối tượng khách hà ng chính mà xưa nay hướng đến. Đây chính là kịch bản đầu tiên vử vỡ trận chung cư được dự đoán.

Chủ đầu tư giảm giá và chấp nhận lỗ

Chính vì hướng đến đối tượng có tiửn và đầu cơ, nên khi thị trường địa ốc trầm lắng và đối tượng khách hà ng nà y không còn mặn mà với nhà chung cư, đã đẩy chủ đầu tư và o thế buộc phải giảm giá bán và chấp nhận lỗ.

Theo tính toán của những người trong ngà nh xây dựng, thì tính chung tất cả các chi phí xây dựng một m2 nhà chung cư dưới 20 tầng ở Hà Nội, giá thà nh không dưới 16 triệu đồng.

Trong khi đó, với những chung cư gắn mác cao cấp thì các chi phí xây dựng, sử dụng thiết bị, công nghệ, vật liệu xây dựng,...sẽ còn cao hơn nữa, tức là không dưới 20 triệu đồng/m2. Với mức giá nà y, khi thị trường đang đi xuống như hiện nay và khi chung cư hiện nguyên hình là loại nhà ở dà nh cho người thu nhập thấp thì vẫn là một con số xa vời với thực tế, người mua khó chấp nhận được.

Cách đây 3 - 5 năm, khi thị trường chung cư đang sốt, hầu hết các chủ đầu tư đửu nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiửm năng, vì dù đưa ra mức giá cao, nhưng người dân vẫn tranh nhau đặt chỗ.

Cũng chính vì vậy, nhiửu chung cư đã hoà n thà nh hoặc đang là m dở dang vẫn được thực hiện theo tư duy trên 30 triệu đồng/m2. Hơn nữa, việc thổi giá lên quá cao đã được duy trì suốt một thời gian dà i khi chủ đầu tư vẫn tự coi mình là thượng đế vì cầu lớn hơn cung và việc đầu cơ nhà chung cư rất phổ biến.

Vì thế, kịch bản vỡ trận sẽ xảy ra, nếu chủ đầu tư muốn bán được hà ng, thì buộc phải giảm giá vử giá trị thực và phù hợp với tình hình thị trường hiện nay. Tuy nhiên, việc giảm giá để người mua có thể chấp nhận được thì chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ nặng, vì giá thị trường chấp nhận được ở thời điểm hiện nay chỉ khoảng 11 “ 12 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nếu không giảm giá, không bán được hà ng, chủ đầu tư cũng khó có thể tất toán để trả nợ ngân hà ng (hầu hết các dự án bất động sản trước đây đửu thực hiện bằng các khoản vay ngân hà ng) và cũng không có vốn để thực hiện tiếp dự án.

Chuyển hướng sang nhà giá rẻ

Đây được coi là hướng đi chiến lược để tồn tại trong thị trường hiện nay của nhiửu doanh nghiệp bất động sản.

Như đã phân tích ở trên, khi chung cư được nhìn nhận lại và thị trường địa ốc đang trầm lắng như hiện nay, việc hướng đến đúng đối tượng của chung cư là người có thu nhập thấp lại là một thị trường đầy tiửm năng và có cầu lớn.

Có thể thấy, hà ng loạt các tập đoà n, công ty lớn đửu có xu hướng chuyển sang đầu tư cho nhà chung cư giá trung bình. Mới đây, Tập đoà n Phát triển nhà và đô thị (HUD) chính thức mở bán nhà thu nhập thấp dự án chung cư An Bình tại TP Nha Trang (Khánh Hòa) với mức giá đử xuất 300-600 triệu đồng/căn. Diện tích căn hộ 46 m2 đến 64 m2.

Trước đó, theo kế hoạch Công ty Cổ phần Vinaconex Xuân Mai cũng đã phối hợp với đối tác Bình Dương để xây dựng tại Hà Nội căn hộ giá 150 triệu đồng/căn.

Hay trong số 10 dự án nhà ở sẽ đưa ra giới thiệu, Tập đoà n Novaland Group dự định sẽ phát triển 2 dự án căn hộ có giá trung bình tại quận 9, TP.HCM là dự án Lucky Dragon Residence và dự án Phú Hữu Residence với mức giá 14-15 triệu đồng/m2.

Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cũng có kế hoạch phát triển dự án căn hộ nhắm và o đối tượng khách hà ng có thu nhập trung bình và dưới trung bình với diện tích vừa phải, có giá 500-600 triệu đồng/căn.