TPHCM: Thị trường bất động sản nóng thật hay giả?

Tăng - giảm trái chiửu

Sau sự kiện Hoà ng Anh Gia Lai công bố hưởng ứng gói kích cầu của Chính phủ giảm 40% giá bán căn hộ trong 2 dự án Hoà ng Anh River View và  Phú Hoà ng Anh đến lượt Cty Аất xanh  tung ra chương trình giảm giá cho dự án căn hộ Sunview. Theo đó, giá bán căn hộ trước đây là  1.300USD/m2 thì nay chỉ còn 764USD/m2 (giảm khoảng 42%). Ngoà i ra, Cty Аất Xanh còn tuyên bố hỗ trợ 4% lãi suất NH cho khác vay vốn mua căn hộ trong dự án nà y...

Thoạt nhìn và o những con số giảm giá từ 40% trở lên thật ấn tượng thế nhưng nếu so sánh với mức giảm chung của toà n thị trường từ 50 -70% thì mức giảm như trên là  vẫn còn ít. Vì vậy, không có gì khó hiểu vì sao giá chà o bán của các dự án nà y vẫn  còn cao hơn mặt bằng giá chuyển nhượng lại căn hộ chung cư hiện nay.

Trong một diễn biến khác, thị trường chuyển nhượng lại căn hộ (có thể và o ở liửn chứ không cần phải chử đợi và i năm) hiện nay đang ở một mức  thấp. Chẳng hạn, căn hộ Hoà ng Anh Gia Lai 2, được chà o bán quanh ngườ¡ng 15 -17 triệu đồng/m2. Xét vử vị trí, gần trung tâm thà nh phố hơn rất nhiửu nhưng giá lại thấp hơn từ 5 đến 7 triệu đồng/m2 so với dự án Phú Hoà ng Anh...

Trong  khi phân khúc thị phần căn hộ trung và  cao cấp chưa có dấu hiệu gì cho thấy sự hồi phục thì đất dự án một số khu vực lân cận quận 2 đã có dấu hiệu nóng lên do bị là m giá.

Аón nhận là n sóng người dân bị giải tửa trong Dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm nhận tiửn bồi thường, hỗ trợ thiệt hại (ước tính tổng số tiửn lên đến hơn 25.000 tỉ đồng) đi mua đất tái định cư, giá đất khu vực quận 9 đã tăng từ 500 ngà n đến 1 triệu đồng/m2. Thậm chí, có nơi giá đã tăng trên 2 triệu đồng/m2.

Tình trạng là m giá thấy rõ qua việc số người nhận được tiửn bồi thường theo chính sách mới ở Thủ Thiêm chưa là  bao nhiêu, chủ yếu vẫn đang trong quá trình là m thủ tục. Theo nhận định của giới phân tích thị trường thì đất trong các dự án có giá dưới 10 triệu đồng/m2 có biểu hiện tăng giá có thể xuất phát từ việc có những dự báo khả quan vử khả năng hồi phục của thị trường cũng nhưng hoà ng loạt các thông tin hỗ trợ khác.

Nóng thật hay giả?

Những chuyên gia chuyên phân tích thị trường BАS già u kinh nghiệm nhất, mấy hôm nay khi được yêu cầu nhận định, thị trường BАS hiện nay nóng thật hay giả, thì đửu không dám đưa ra nhận định chắc chắn theo kiểu đinh đóng cột như trước đây.

Theo họ, những biểu hiện của thị trường (hiện tượng) thì cho thấy thị trường có dấu hiệu hồi phục. Còn xét trong bối cảnh tổng thể của cả nửn kinh tế, vử lý thuyết, mặc dù hội đủ những điửu kiện để thị trường BАS hồi phục, thế nhưng những điửu kiện nà y có ổn định, kéo dà i hay không là  chuyện khác.

Trong khi đó, đầu tư và o thị trường BАS cần có khoản thời gian ổn định ít nhất từ 2 đến 3 năm. Аiửu nà y giải thích vì sao điửu kiện thuận lợi xuất hiện đã hơn 1 tháng nay nhưng giới đầu tư, người có nguồn tiửn nhà n rỗi vẫn chưa tham gia thị trường, kéo theo việc thị trường vẫn chưa có chuyển biến đáng kể. 

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, có thể  giới đầu tư (mua nhà  đất để bán lại chứ không để sử­ dụng) vẫn chưa quên được chuyện "mưa giữa mùa nắng" diễn ra trong tháng 7.2008 nên vẫn còn cảnh giác.

Cả năm 2008 thị trường BАS lâm và o cảnh lạnh ngắt, giá nhà  đất tụt dà i thế nhưng trong tháng 7, thị trường nhà  đất khu vực khu đô thị mới Nam Sà i Gòn và  lân cận đột nhiên ấm lên thấy rõ. Chỉ trong một tuần giá nhà  đất đã tăng 1-2 triệu đồng/m2.

Lúc đó, giới kinh doanh nhà  đất cũng có nhận định "thị trường có dấu hiệu hồi phục khả quan". Thế nhưng thực tế đã chứng minh "ngà y vui ngắn chẳng tà y gang", chỉ một tháng sau giá nhà  đất lại bắt đầu tiếp tục quử¹ đạo đi xuống cho đến tận đầu năm 2009.

Trở lại chuyện thị trường BАS nóng thật hay giả, mặc dù không dám đưa ra các dự báo có chắc chắn, thế nhưng có một điửu các chuyên gia có thể khẳng định, đó là  thị trường không có khả năng phát triển đột biến như trước đây.

Nhận định nà y được đưa ra dựa trên lý giải: Các Cty kinh doanh BАS có một đội ngũ hùng hậu chuyên nghiên cứu thị trường. Hiện tại, các Cty nà y vẫn đang chật vật tìm đầu ra, điửu đó cho thấy bản thân các Cty cũng có chung nhận định là  thị trường cũng không mấy sáng sủa. Nếu có nhận định ngược lại thì không dại gì họ tung hà ng bán giá rẻ trong thời điểm hiện nay.