Quý II/2009: Bất động sản thăng trầm

Thị trường BАS khởi sắc ?

Khi đánh giá tổng quan thị trường BАS quý II/2009 của Việt Nam, à”ng Marc Townsend “ Giám đốc điửu hà nh CBRE  nhận định rằng: Nhử và o thị trường tà i chính còn non trẻ và  chưa hội nhập quá nhiửu, Việt Nam có thể sẽ đi qua khủng hoảng kinh tế toà n cầu với tổn thất không quá nặng nử. Nhiửu ngân hà ng lớn đang mở rộng các chương trình cho vay vốn và  Chính phủ cũng khuyến khích mạnh mẽ việc phát triển tín dụng mua nhà .

à”ng Marc Townsend “ GА điửu hà nh CBRE đánh giá tổng quan thị trường BАS quý II/2009 (Ảnh: Thiên Trường)

à”ng Townsend  phân tích: GDP Việt Nam đạt 4,1% trong quý 2/2009 phần lớn nhử và o các công ty nhà  nước và  các doanh nghiệp nội địa. Tuy nhiên, sụt giảm trong xuất nhập khẩu đã gây ra những lo ngại nhất định. Việt Nam là  nước nhập siêu, vẫn phải nhập nhiửu nguyên liệu thô và  các công cụ sản xuất cơ khí, kử¹ thuật.

Cả hai chỉ tiêu nà y sụt giảm sẽ là m tăng trưởng công nghiệp chậm lại trong các quý tới. Chính phủ đã đưa ra gói kích cầu dưới hình thức hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp. Lãi suất cơ bản giảm từ 14% năm 2008 xuống còn 7% năm 2009, tín dụng ngân hà ng đã tăng đáng kể để hỗ trợ các doanh nghiệp trong nước và  cả thị trường bất động sản.

Trên thực tế, khủng hoảng kinh tế toà n cầu đã buộc rất nhiửu tập đoà n quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam. Tranh thủ thời điểm nà y, các chủ đầu tư trong nước vẫn tiếp tục xây dựng và  mở rộng các dự án, chiếm lĩnh thị phần các nhà  đầu tư nước ngoà i bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng.

Các chủ đầu tư trong nước tranh thủ khủng hoảng xây các dự án mới chiếm lĩnh thị trường của các nhà  đầu tư nước ngoà i (Ảnh minh hoạ)

Phần lớn các chủ đầu tư trong nước có thể phát triển các dự án ở mức trung cấp hoặc bình dân với chi phí thấp hơn hẳn so với các chủ đầu tư nước ngoà i. Giá thuê văn phòng đã bắt đầu giảm. Nhu cầu vử nhà  ở trong phân khúc bình dân và  trung cấp trong thà nh phố lại tăng mạnh với khối lượng giao dịch lớn trong hai quý đầu năm, nhử và o mức giá thấp và  luồng tiửn từ gói kích cầu của chính phủ cũng như thị trường chứng khoán được cải thiện.

Thị trường bán lẻ tại các khu vực trong trung tâm thà nh phố vẫn có tiửm năng tốt vì nguồn cung còn hạn chế và  các nhà  bán lẻ và  thương hiệu cao cấp và  hạng sang quốc tế tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường.

Biến động trong từng thị trường riêng biệt

Theo nhận định của CBRE, quý II/2009, thị trường BАS có sự biến đổi ở từng thị trường cụ thể. Theo đó, trong thị trường nhà  ở, luôn có sự đảo chiửu trong giá chà o bán ở tất cả các phân khúc của thị trường căn hộ sau bốn quý sụt giảm liên tiếp - ngoại trừ phân khúc thị trường bình dân vẫn tăng đáng kể.

Giá chà o bán ở phân khúc căn hộ hạng sang chỉ tăng nhẹ 2%, trong khi giá bán ở các dự án hạng cao cấp và  trung cấp tăng 4%-5%. Phân khúc bình dân có giá bán tăng mạnh hơn ở mức 12% và  lên đến 20% - 30% tại một số dự án.

 Thị trường nhà  ở, luôn có sự đảo chiửu trong giá chà o bán ở tất cả các phân khúc của thị trường căn hộ (Ảnh minh hoạ)

Cũng trong quý II, giá bán tại một số dự án chung cư cũ có vị trí đẹp tăng mạnh. Hầu hết các dự án nà y đửu được được quy hoạch cải tạo lại hoặc xây mới trong thời gian tới. Giá nhà  tăng vọt vì có quá nhiửu người muốn mua nhà  với hy vọng sẽ sớm được sở hữu những căn hộ mới xây lại khi mà  việc xây mới bắt đầu.

Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ doanh thu vẫn tăng mạnh so với năm trước, cho thấy nhu cầu của thị trường nội địa vử hà ng hóa và  dịch vụ vẫn ổn định. Mặc dù thị trường bán lẻ nói chung vẫn tăng trưởng bửn vững, các trung tâm thương mại nằm ngoà i khu vực trung tâm đang gặp nhiửu khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. Trong khi các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm vẫn có tỷ lệ lấp đầy hơn 99%, các trung tâm thương mại nằm ngoà i trung tâm thà nh phố có tỷ lệ mặt bằng trống tăng thêm 33% so với quý I lên thà nh 44% trong quý II.

Giá thuê trung bình cho mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức 54 USD/m²/tháng, với giá thuê tầng trệt trung bình lên đến 90 USD/m²/tháng. Nguyên nhân do nguồn cung trong khu vực nà y còn rất hạn chế. Trong khi đó, các dự án ngoà i trung tâm ghi nhận giá thuê sụt 5% xuống còn 34 USD/m²/tháng.

Tuy nhiên, thị trường khách sạn lại được các chuyên gia đánh giá không có khách sạn nà o được lợi nhuận lớn trong thời kử³ nà y. Bởi lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm rõ rệt so với năm trước. Xu hướng giảm nà y đã kéo dà i trong một năm qua và  được dự đoán sẽ ít có khả năng thay đổi lớn trong nử­a năm còn lại.

Khách sạn ít được lợi nhuận lớn trong thời kử³ nà y (Ảnh minh hoạ)

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê gần như không có biến động trong quý II/2009. Sau khi tăng mạnh trong quý I, hiệu suất sử­ dụng trên toà n thị trường tăng nhẹ trong quý II, dù tỷ lệ trống vẫn ở mức xấp xỉ 11%.

Thị trường văn phòng cho thuê được đánh giá rất ảm đạm, tuy chỉ có một tòa nhà  văn phòng Hạng B được khởi bán trong quý II/2009. Nhưng thị trường vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê cho diện tích văn phòng Hạng B trong các dự án đã được chà o thuê từ quý trước.

Mặc dù, giá thuê văn phòng hạng A giảm 5,6% xuống còn 46 USD/m², vẫn thấp hơn nhiửu so với mức giảm của văn phòng hạng B là  19,1%. Nhưng tỉ lệ mặt bằng trống cho văn phòng B vẫn ở mức 22,1% và  văn phòng hạng A là  2,84%.