Quyết sách chiến lược để Hà Nội chuyển đổi mô hình phát triển đô thị trong giai đoạn mới

1. Hà Nội là đô thị có lịch sử hình thành hơn 1.000 năm tuổi, trải qua rất nhiều giai đoạn lịch sử hình thành các khu vực đô thị khác nhau (khu phố cổ, khu phố cũ, khu phố Pháp, khu vực hình thành trong thời kỳ bao cấp xây dựng theo kế hoạch hóa tập trung, khu làng nghề đô thị hóa...). Đến nay, việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhu cầu tái thiết đô thị trở thành một nhu cầu cấp thiết.

Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm định hướng phát triển theo mô hình “nén - xanh”, cấu trúc đô thị đa tầng - đa lớp, đa cực, đa trung tâm; xác định TOD tại các nút giao thông trọng điểm, khai thác không gian ngầm, không gian trên cao, tái thiết khu vực quanh ga và ưu tiên mặt đất cho công viên, cây xanh, mặt nước, không gian công cộng. Đây là căn cứ thực tiễn quan trọng để hình thành khung chính sách thống nhất cho TOD trên địa bàn thành phố.

Chính quyền Thủ đô nhấn mạnh, Hà Nội đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi mô hình phát triển đô thị từ mở rộng theo chiều ngang sang phát triển nén, xanh, đa trung tâm, dựa trên giao thông công cộng khối lượng lớn. Thực tế phát triển đô thị cho thấy khu vực quanh các nhà ga, đề-pô, đầu mối giao thông công cộng có tiềm năng lớn để tái thiết, sử dụng đất tiết kiệm, tạo thêm không gian công cộng, phát triển nhà ở, dịch vụ, việc làm và tăng hiệu quả đầu tư đường sắt đô thị.

Tuy nhiên, hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định hiện hành chưa bao quát đầy đủ các yêu cầu đặc thù của khu vực TOD như: chỉ tiêu sử dụng đất hỗn hợp; điều kiện tăng chỉ tiêu quy hoạch gắn với sức chịu tải hạ tầng; phát triển tổng hợp nhà ga, đề-pô, bến bãi; khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp, không gian trên cao; quyền phát triển không gian; điều tiết giá trị đất tăng thêm và cơ chế tái đầu tư cho giao thông công cộng. Nếu không có nghị quyết riêng, việc triển khai TOD trên địa bàn Hà Nội dễ thiếu đồng bộ, khó thu hút nguồn lực và có nguy cơ làm tăng áp lực hạ tầng.

UBND Thành phố Hà Nội dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế TOD chỉ thành công khi kết hợp đồng bộ giữa quy hoạch không gian, quản lý mật độ, tích hợp giao thông - sử dụng đất, khai thác giá trị đất tăng thêm, bảo đảm lợi ích công cộng và cơ chế điều phối mạnh. Các bài học từ Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore, Nhật Bản…đều cho thấy cần có khung chính sách rõ ràng để chuyển lợi thế vị trí quanh ga thành nguồn lực phát triển đô thị bền vững.

Trong quá trình nghiên cứu cải tạo, xây dựng lại một số khu chung cư cũ phản ánh rõ nét: để thực hiện được các dự án cải tạo, chỉnh trang tái thiết đô thị cần những chính sách đặc thù phù hợp và đủ mạnh để tạo sự hài hòa thống nhất giữa người dân, doanh nghiệp, Thành phố và cộng đồng cư dân trong việc xây dựng và triển khai dự án cải tạo, chỉnh trang tái thiết đô thị.

Bởi vậy, việc HĐND Thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định chính sách cải tạo chỉnh trang đô thị và phát triển TOD trên địa bàn thành phố (thực hiện điểm a, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 12 Luật Thủ đô 2026) có ý nghĩa lớn. Đây là quyết sách chiến lược để Hà Nội chuyển đổi mô hình phát triển đô thị theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm đã đặt ra.

2. Nghị quyết có nhiều nội dung cơ bản mang tính vượt trội. Điển hình là việc bổ sung các khái niệm mới mang tính đặc thù cao cho Thủ đô bao gồm: “Tái thiết đô thị”, “Tích hợp ga - đô thị” và “Chỉ tiêu đặc thù TOD”; Phân chia cụ thể thành 4 loại hình dự án cải tạo chỉnh trang bao gồm dự án chỉnh trang công trình, dự án bảo tồn di sản/cảnh quan, dự án tái thiết đô thị và dự án hỗn hợp.

Bên cạnh đó, nghị quyết cũng quy định cụ thể 6 trường hợp khu vực đô thị được triển khai dự án cải tạo chỉnh trang, tái thiết. Bổ sung trường hợp phá dỡ nhà chung cư loại C nếu hư hỏng nặng, nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, cấp thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện...) không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn.

Ngoài ra, nghị quyết cũng quy định cơ chế giao chủ đầu tư trực tiếp; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư; chính sách hỗ trợ an sinh xã hội. Đặc biệt là chính sách hỗ trợ cải tạo công trình kiến trúc có giá trị khi ngân sách thành phố hỗ trợ toàn bộ 100% chi phí thực hiện công tác kiểm định, đánh giá chất lượng và chi phí lập thiết kế kiến trúc bảo tồn, tôn tạo, chỉnh trang đối với các công trình kiến trúc có giá trị (biệt thự cũ, công trình di sản thuộc danh mục quản lý) nhằm gìn giữ giá trị di sản Thủ đô.

Nội dung vượt trội nữa của nghị quyết là chính sách điều tiết chỉ tiêu quy hoạch và trình tự lập quy hoạch khu vực TOD. Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị tại khu vực TOD được ưu tiên khai thác, sử dụng lại tài nguyên khoáng sản là đất đào phát sinh thu hồi được trong quá trình triển khai dự án (đào hầm ga, công trình ngầm) để phục vụ cho chính dự án hoặc các mục đích hợp pháp khác.

Có thể khẳng định, với quy định của nghị quyết khi được ban hành sẽ làm cơ sở cho việc triển khai các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được khoa học, chặt chẽ, công khai, khả thi, phòng chống tham nhũng, thất thoát, lãng phí, tiêu cực.

Trên cơ sở quy định tại nghị quyết, Thành phố Hà Nội có cơ sở pháp lý thống nhất để triển khai chính sách TOD, bảo đảm phát triển đô thị nén gắn với đường sắt đô thị và giao thông công cộng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; tạo thêm không gian công cộng, cây xanh, hạ tầng xã hội. Hơn nữa, Hà Nội có thể huy động nguồn lực xã hội, kiểm soát rủi ro quá tải hạ tầng và tăng cường minh bạch trong quản lý phát triển đô thị.

Khi nghị quyết quy định chính sách cải tạo chỉnh trang đô thị và phát triển TOD được ban hành sẽ xác định rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan; bảo đảm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, rút ngắn thời gian, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị của Thủ đô Hà Nội trong kỷ nguyên mới./.