Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi): Tạo đột phá trong tái thiết đô thị và phát triển nhà ở

Nhiều chính sách đột phá về tái thiết đô thị

Theo đó, dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) gồm 9 chương 36 điều, giảm 18 điều so với luật hiện hành. Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) tập trung phân quyền cho Thành phố quyết định, tạo không gian tối đa cho sự sáng tạo và tự chịu trách nhiệm của chính quyền Thủ đô; đồng thời tăng cường yêu cầu về kiểm soát quyền lực, kiểm tra, giám sát và trách nhiệm giải trình.

Dự thảo Luật cũng quy định về nguyên tắc áp dụng Luật Thủ đô, trong đó giao Hội đồng nhân dân (HĐND) Thành phố có thẩm quyền quyết định việc áp dụng trong trường hợp luật, nghị quyết của Quốc hội ban hành sau ngày Luật Thủ đô có hiệu lực thi hành có quy định cơ chế, chính sách ưu đãi hoặc thuận lợi hơn…

Tại Điều 12 của dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) quy định rõ phát triển đô thị và nhà ở. Việc đầu tư xây dựng, cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị và phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố phải bảo đảm các nguyên tắc như xây dựng các khu đô thị, đô thị thông minh, đô thị đa chức năng, đa mục tiêu, khu nhà ở xã hội (NƠXH) theo hướng hiện đại, thuận tiện, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội.

Đồng thời, phải phù hợp quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; bảo vệ các di sản văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc, cảnh quan;

Bảo đảm hài hòa lợi ích người dân, Nhà nước, doanh nghiệp; ưu tiên tái định cư tại chỗ; nâng cao tiện ích đô thị, cải thiện môi trường sống, sinh kế cho dân cư ở khu vực cải tạo, chỉnh trang; có chính sách ưu tiên, hỗ trợ tổ chức, cộng đồng dân cư tự đề xuất, tự thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị.

HĐND Thành phố quy định các chính sách, biện pháp, tiêu chí, điều kiện thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trên địa bàn Thành phố. Đồng thời, có chính sách phát triển đô thị tại khu vực TOD theo mô hình đô thị nén gắn với nhà ga, đề-pô đường sắt đô thị theo quy hoạch.

Có cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn Thành phố; ưu đãi, hỗ trợ phát triển NƠXH, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà lưu trú và các loại hình nhà ở khác. Việc sử dụng ngân sách Thành phố để đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ các dự án nhà ở theo quy hoạch.

Cũng theo dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), UBND Thành phố có thẩm quyền quy định trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị; quy định biện pháp cưỡng chế di dời phục vụ dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị; quyết định danh mục dự án, lộ trình thực hiện.

Quyết định việc tổ chức, chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở thương mại, NƠXH, nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn Thành phố để sử dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế của Nhân dân. Đồng thời, quyết định các biện pháp tạo lập, quản lý, khai thác nhà ở phục vụ mục tiêu an sinh xã hội và phát triển của Thủ đô.

Quy định đột phá về linh hoạt chuyển đổi chức năng nhà ở

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết, thực trạng phát triển đô thị và nhà ở tại Hà Nội hiện nay đối mặt với nhiều bất cập lớn như tiến độ triển khai cải tạo chung cư cũ rất chậm; nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) cực kỳ hạn chế trong khi nhu cầu của người dân rất cao. Trong khi đó, giá nhà ở thương mại đã vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Còn nhà ở tái định cư thì bộc lộ nhiều bất cập như chất lượng kém, không đáp ứng được yêu cầu tái thiết đô thị hiện đại.

Một trong những nguyên nhân chính của thực trạng này nằm ở sự bất cập của các chính sách hiện hành. Tốc độ phát triển đô thị diễn ra nhanh chóng, trong khi việc xây dựng một bộ luật thường mất rất nhiều thời gian. Đến khi phát sinh những bất cập mới lại cũng phải đợi rất lâu mới có thể điều chỉnh được.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, việc trao quyền chủ động trong việc điều chỉnh các chính sách là vô cùng quan trọng. Quy định như trên là nội dung đột phá, theo đó cho phép chuyển đổi linh hoạt chức năng giữa nhà ở thương mại, NOXH và nhà ở tái định cư. Thay vì chỉ tư duy trước đây là ngân sách đầu tư công cho nhà ở tái định cư, chúng ta sẽ sử dụng mô hình đa mục tiêu giữa NOXH và nhà ở tái định cư để tối ưu nguồn lực.

“Thời gian gần đây, Thành phố Hà Nội đã chấp thuận số lượng dự án NOXH lớn, với 60.000 căn hộ, nhiều hơn so với trước đây. Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn có những điểm nghẽn. Hiện nay, các dự án thường bị đình trệ do phải đợi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết", ông Luyện Văn Phương cho biết.

Năm 2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 258/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô (Nghị quyết số 258). Theo đó, Thành phố Hà Nội được trao quyền nghiên cứu và phê duyệt quy hoạch chi tiết trước, sau đó mới cập nhật vào quy hoạch phân khu khi điều chỉnh. Qua đó, tháo gỡ vướng mắc, giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai các dự án.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh, tính ưu việt của việc quy định giao cho Thành phố Hà Nội được chủ động trong xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp phát triển đô thị xanh, thông minh, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Khi đã trao quyền cho Hà Nội được xây dựng và điều chỉnh chính sách thì Thành phố có thể điều chỉnh ngay những bất cập để tạo điều kiện phát triển.

Trong đó, chỉ riêng về NOXH, nếu xây dựng được chính sách tốt để tháo gỡ những vướng mắc phát sinh, Thành phố Hà Nội có thể hoàn thành mục tiêu xây dựng vượt mục tiêu 120.000 căn NOXH trong giai đoạn 2026-2030, cao hơn chỉ tiêu 100.000 căn mà Chính phủ giao.

Hay đối với nhà ở tái định cư, khi có chính sách được chuyển đổi, Thành phố Hà Nội không cần đầu tư công mà có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ NOXH sang nhà ở tái định cư, hoặc ngược lại là từ nhà ở tái định cư sang NOXH hoặc nhà ở thương mại. Qua đó góp phần thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho người dân.

“Khi được áp dụng cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng, Thành phố Hà Nội sẽ có thể triển khai các khu vực đa mục tiêu, vừa đáp ứng yêu cầu thông minh, hiện đại của một khu đô thị nhưng đồng thời cũng đáp ứng được yêu cầu về nhà ở”, ông Luyện Văn Phương nhấn mạnh.