Thực hiện dự án bất động sản theo hình thức BT: Sớm lấp lỗ hổng về luật
Danh thắng & Di tích Hà Nội - Ngày đăng : 23:30, 16/12/2020
Trước nhiều bất cập phát sinh, Quốc hội đã quyết định dừng thực hiện dự án bất động sản (BĐS) theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư kể từ ngày 15/8/2020 và dừng triển khai dự án BT mới, kể từ ngày Luật Đầu tư có hiệu lực từ 1/1/2021.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, chỉ nên dừng trong một giai đoạn nhất định nhằm kiện toàn các luật liên quan để tái khởi động những dự án BT.
Nhiều bất cập
Trong báo cáo kết quả kiểm toán tổng hợp gửi Quốc hội vào tháng 5 vừa qua, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế của 29 dự án BT thuộc diện kiểm toán năm 2019. Hầu hết các dự án đều chỉ định nhà đầu tư, có dự án chỉ định nhà đầu tư sau khi triển khai thi công.
Tại Bắc Ninh có 72/83 dự án do nhà đầu tư đề xuất và đưa vào danh mục đầu tư. Tại TP Hồ Chí Minh, mới đây, khi công bố kết quả kiểm toán một số dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng xảy ra nhiều thiếu sót trong việc phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng 4 tuyến đường chính trong khu đô thị. Trước đó, KTNN cũng kết luận Dự án xây dựng đường kết nối với cầu Phú Mỹ phê duyệt điều chỉnh một số nội dung không đúng quy định và còn sai sót. Dự án này có tổng mức đầu tư điều chỉnh tăng chưa đúng 226 tỷ đồng, trong đó lý do tính sai thời điểm giá gốc của chi phí bù giá nguyên, nhiên, vật liệu, sai đơn giá quyết toán khối lượng hoàn thành...
 Trên thực tế, nhiều dự án BT đã phát huy được hiệu quả kinh tế và mang lại lợi ích cho cộng đồng. Ảnh: Doãn Thành |
Ngoài ra, một số địa phương phê duyệt diện tích, giá đất tạm tính vượt giá trị dự án BT. Ví dụ trường hợp ở tỉnh Thanh Hóa phê duyệt diện tích, giá đất tạm tính vượt giá trị dự án BT tới 875 tỷ đồng. Đến thời điểm kiểm toán, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo diện tích đất giao thực tế vượt giá trị dự án BT tới 735 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, có địa phương ký hợp đồng chưa đúng quy định, không đảm bảo nguyên tắc ngang giá, như tại tỉnh Khánh Hòa, Dự án hệ thống tuyến đường nhánh (giai đoạn 2) khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh, quyết định dự kiến giao quỹ đất thanh toán hoàn vốn cho nhà đầu tư với giá trị 1.100 tỷ đồng (tính theo đơn giá 459.000 đồng/m2) để thanh toán cho hợp đồng BT với giá trị 312 tỷ đồng là chưa đảm bảo nguyên tắc ngang giá theo quy định tại khoản 3, Điều 3, Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg...
“Các dự án BT đã thực hiện thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc như xác định chưa chính xác giá trị công trình BT, giá trị quỹ đất thanh toán gây thất thoát lớn, chưa bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời cũng không gắn trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc bảo trì dài hạn, hỗ trợ tổ chức, đơn vị vận hành công trình” – Phó Chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển nhìn nhận.
Chỉ nên dừng trong một giai đoạn nhất định?
Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng cho biết, những dự án theo loại hợp đồng BOT, BT... trong thời gian đầu triển khai đã góp phần tích cực hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, năng lượng, hạ tầng đô thị, xử lý nước thải, rác thải... kịp thời giải quyết các nhu cầu bức xúc về dịch vụ công của người dân và nhu cầu cấp bách về cơ sở hạ tầng để phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
“Thực tiễn cho thấy, việc triển khai còn một số tồn tại, tiềm ẩn rủi ro lãng phí, thất thoát. Các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất đã bộc lộ nhiều bất cập, chủ yếu áp dụng chỉ định thầu, bất cập trong công tác giám sát... Bên cạnh đó, công tác xác định giá trị quỹ đất để thanh toán còn nhiều hạn chế, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán, gây bức xúc trong xã hội...” – Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cho hay.
Ở khía cạnh khác, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, BT là một trong những phương thức thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng, Nhà nước nhằm huy động nguồn lực khu vực tư nhân tham gia phát triển công trình hạ tầng, dịch vụ, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Công trình BT thực chất là một loại hàng hóa, sản phẩm dịch vụ có giá trị lớn, nhiều công trình lên đến hàng nghìn tỷ đồng, Nhà nước có thể đặt hàng và thanh toán bằng theo phương thức mua sắm tài sản công.
“Việc dừng thực hiện những dự án BT thời điểm này là rất cần thiết nhưng chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020 - 2022 để xây dựng hoàn thiện đồng bộ cơ chế chính sách, pháp luật. Trước hết, cần tập trung rà soát, xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (bao gồm cả Nghị định 63/2018/NĐ-CP và Nghị định 69/2019/NĐ-CP); Luật Đầu tư công; Luật Ngân sách Nhà nước; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, nhằm bịt kín các lỗ hổng, để đảm bảo đủ điều kiện khởi động lại các dự án BT” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Cũng theo Chủ tịch HoREA, một trong những vướng mắc lớn nhất đối với quá trình triển khai thực hiện dự án BT liên quan đến việc xác định giá đất, đặc biệt với quỹ đất đã GPMB, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư BT, tiềm ẩn nguy cơ làm thất thoát ngân sách, khó đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Vì vậy, không sử dụng quỹ đất sạch để thanh toán cho nhà đầu tư BT, chỉ sử dụng với điều kiện nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, GPMB theo phương án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Số tiền này được tính vào giá trị của hợp đồng BT và không tính chi phí lãi vay huy động vốn đối với khoản kinh phí này.
"Để ngăn chặn thất thoát tài sản Nhà nước khi thanh toán các dự án BT, việc sử dụng tài sản công để thanh toán khi thực hiện dự án phải theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán; giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu." - Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu |