Bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai: Khách hàng vẫn cầm dao đằng lưỡi
Danh thắng & Di tích Hà Nội - Ngày đăng : 16:17, 17/10/2018
Nửa cuối năm 2018, thay vì ghi nhận những con số thanh khoản ấn tượng, thị trường bất động sản (BĐS) lại sục sôi tranh chấp xoay quanh vấn đề bảo lãnh.
Sau 3 năm đi vào thực tiễn, quy định các dự án hình thành trong tương lai bắt buộc có bảo lãnh chính thức phát lộ các kẽ hở lớn.
“Xù” bước đệm phát thư bảo lãnh
Sau cú vỡ nợ của chủ đầu tư Công ty CP Sông Đà 1.01, dự án Tòa nhà hỗn hợp đa năng và chung cư cao cấp Vinafor, sau đổi tên thành Tokyo Tower (Vạn Phúc, Hà Đông) chính thức không hẹn ngày cán đích. Hàng trăm người mua nhà hoang mang, tìm đến chức năng bảo lãnh của ngân hàng như điểm tựa cuối cùng. Tuy nhiên, đơn vị tài chính này thoái thác trách nhiệm bảo lãnh.
 Dự án Tokyo Tower (Vạn Phúc, Hà Đông). Ảnh: Chiến Công |
Lý do được ngân hàng này đưa ra là thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã được ngân hàng này ký với chủ đầu tư trước đó. Nghịch lý ở chỗ, gần như 100% người mua nhà (có người đóng tiền hơn 70%) đều không nhận được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng theo đúng thỏa thuận.
“Chúng tôi không hề nhận được bất kỳ Thư bảo lãnh nào của ngân hàng, ngoại trừ Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN vào ngày 23/10/2015. Vậy, làm sao nắm bắt được các quy trình, thủ tục làm việc với ngân hàng để ra bảo lãnh? Đây là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng khi chủ đầu tư lẫn ngân hàng “dồn” trách nhiệm lên vai khách hàng. Có hay không việc hai đơn vị này chủ đích cấu kết để chiếm đoạt tiền của người mua?” – chị Hoàng Thị Mai (khách hàng tại dự án Tokyo Tower) đặt câu hỏi.
Câu chuyện éo le của khách hàng “đi đòi bảo lãnh” tại Tokyo Tower không phải là trường hợp duy nhất. Trước đó, tại một dự án chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân, khách hàng cũng ngã ngửa khi được ngân hàng cho biết Thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị. Bởi ngay sau có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho căn hộ của mình. Khi đó, thủ tục bảo lãnh hoàn thành và ngân hàng mới có trách nghiệm bảo lãnh cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra với căn hộ của họ.
Tuy nhiên, hầu hết khách hàng chỉ nắm được đến trình tự Thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư. Các bước tiếp theo để ra Chứng thư bảo lãnh cho từng hộ dân có dấu hiệu bị che giấu (?!). Theo ước tính của các cư dân, số tiền vi phạm hợp đồng của DN này đối với khách hàng về cấp phí bảo lãnh ngân hàng lên tới con số trên 100 tỷ đồng.
Quả bóng đẩy trách nhiệm lại… lăn
Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến, sau thời điểm tháng 7/2015 đến nay, Luật Kinh doanh BĐS 2014 yêu cầu các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Song, hầu hết các trường hợp “đi đến nơi về đến chốn”. Nôm na, các chủ đầu tư cơ bản hoàn thành nghĩa vụ bàn giao căn hộ. Theo đó, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ không phát sinh và khách hàng ít bị thiệt hại. Thị trường lúc này hầu như chỉ nhìn thấy sự tích cực của phao cứu sinh bảo lãnh. Chỉ khi xảy ra tình huống chủ đầu tư mất khả năng tài chính, ưu điểm bảo lãnh từ phía ngân hàng mới phát lộ yếu điểm.
Giới chuyên gia về tài chính - ngân hàng đánh giá, các ví dụ trên là những “điển cứu” đáng suy ngẫm để lấp khoảng trống “khe hở của pháp luật”. Người mua nhà không thể đủ kiến thức pháp lý để hiểu hết quy định ra Chứng thư bảo lãnh. Trong khi, ngân hàng là định chế tài chính hoàn chỉnh phải có trách nhiệm đảm bảo quy định của Luật Kinh doanh BĐS được thực hiện. Cũng theo luật sư này, trên thực tế khi thời hạn bảo lãnh hết hiệu lực, chủ đầu tư đúng ta phải ký lại bảo lãnh.
Ở góc nhìn trực diện hơn, TS Phạm Sỹ Liêm – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, vấn đề bảo lãnh ngân hàng cho dự án còn nặng tính hình thức. Vị này phân tích, với mức phạt 300 triệu đồng cho các dự án “khuyết” bão lãnh, không ít chủ đầu tư tìm cách “lách luật”. Cụ thể, khi mở bán, nhiều DN lập lờ ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh) hoặc kiểu tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh,… để người mua hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng. Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư “né” nên dù đã ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê vẫn không được thực hiện.
“Trường hợp dự án về đích an toàn, khách hàng may mắn có nhà. Trường hợp xấu hơn, dự án đổ vỡ giữa chừng, người mua nhà coi như cầm dao đằng lưỡi. DN cạn vốn, ngân hàng “đẩy” trách nhiệm chủ đầu tư không thực hiện điều khoản abcdz nên từ chối bảo lãnh (trả tiền căn hộ và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ). Khi cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, sai quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật” – ông Liêm nhấn mạnh.
“Chúng tôi không hề nhận được bất kỳ Thư bảo lãnh nào của ngân hàng, ngoại trừ Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN vào ngày 23/10/2015. Vậy, làm sao nắm bắt được các quy trình, thủ tục làm việc với ngân hàng để ra bảo lãnh? Đây là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng khi chủ đầu tư lẫn ngân hàng “dồn” trách nhiệm lên vai khách hàng. Có hay không việc hai đơn vị này chủ đích cấu kết để chiếm đoạt tiền của người mua?” – chị Hoàng Thị Mai (khách hàng tại dự án Tokyo Tower) đặt câu hỏi.
Câu chuyện éo le của khách hàng “đi đòi bảo lãnh” tại Tokyo Tower không phải là trường hợp duy nhất. Trước đó, tại một dự án chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân, khách hàng cũng ngã ngửa khi được ngân hàng cho biết Thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị. Bởi ngay sau có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho căn hộ của mình. Khi đó, thủ tục bảo lãnh hoàn thành và ngân hàng mới có trách nghiệm bảo lãnh cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra với căn hộ của họ.
Tuy nhiên, hầu hết khách hàng chỉ nắm được đến trình tự Thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư. Các bước tiếp theo để ra Chứng thư bảo lãnh cho từng hộ dân có dấu hiệu bị che giấu (?!). Theo ước tính của các cư dân, số tiền vi phạm hợp đồng của DN này đối với khách hàng về cấp phí bảo lãnh ngân hàng lên tới con số trên 100 tỷ đồng.
Quả bóng đẩy trách nhiệm lại… lăn
Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Thành Tiến, sau thời điểm tháng 7/2015 đến nay, Luật Kinh doanh BĐS 2014 yêu cầu các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Song, hầu hết các trường hợp “đi đến nơi về đến chốn”. Nôm na, các chủ đầu tư cơ bản hoàn thành nghĩa vụ bàn giao căn hộ. Theo đó, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ không phát sinh và khách hàng ít bị thiệt hại. Thị trường lúc này hầu như chỉ nhìn thấy sự tích cực của phao cứu sinh bảo lãnh. Chỉ khi xảy ra tình huống chủ đầu tư mất khả năng tài chính, ưu điểm bảo lãnh từ phía ngân hàng mới phát lộ yếu điểm.
Giới chuyên gia về tài chính - ngân hàng đánh giá, các ví dụ trên là những “điển cứu” đáng suy ngẫm để lấp khoảng trống “khe hở của pháp luật”. Người mua nhà không thể đủ kiến thức pháp lý để hiểu hết quy định ra Chứng thư bảo lãnh. Trong khi, ngân hàng là định chế tài chính hoàn chỉnh phải có trách nhiệm đảm bảo quy định của Luật Kinh doanh BĐS được thực hiện. Cũng theo luật sư này, trên thực tế khi thời hạn bảo lãnh hết hiệu lực, chủ đầu tư đúng ta phải ký lại bảo lãnh.
Ở góc nhìn trực diện hơn, TS Phạm Sỹ Liêm – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, vấn đề bảo lãnh ngân hàng cho dự án còn nặng tính hình thức. Vị này phân tích, với mức phạt 300 triệu đồng cho các dự án “khuyết” bão lãnh, không ít chủ đầu tư tìm cách “lách luật”. Cụ thể, khi mở bán, nhiều DN lập lờ ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh) hoặc kiểu tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh,… để người mua hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng. Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư “né” nên dù đã ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê vẫn không được thực hiện.
“Trường hợp dự án về đích an toàn, khách hàng may mắn có nhà. Trường hợp xấu hơn, dự án đổ vỡ giữa chừng, người mua nhà coi như cầm dao đằng lưỡi. DN cạn vốn, ngân hàng “đẩy” trách nhiệm chủ đầu tư không thực hiện điều khoản abcdz nên từ chối bảo lãnh (trả tiền căn hộ và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ). Khi cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, sai quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật” – ông Liêm nhấn mạnh.