Nhà ở xã hội: “Phao cứu sinh” không còn hấp dẫn
Danh thắng & Di tích Hà Nội - Ngày đăng : 08:55, 28/12/2018
Cách đây hơn 6 năm, cùng với gói vay 30.000 tỷ đồng, nhà ở xã hội (NƠXH) được xem như một “hiện tượng” của thị trường bất động sản (BĐS), với biệt danh “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp có cơ hội được sở hữu căn hộ để an cư lạc nghiệp.
Thế nhưng, tình thế này nay đã đảo ngược, dự án NƠXH không còn là từ khóa hot hay “món quà” hấp dẫn sự quan tâm của khách hàng trong diện ưu tiên.
Nhu cầu lớn nhưng không mặn mà
Mới đây, Tập đoàn Vingroup đã tung ra thị trường “siêu phẩm” dự án KĐT Vincity Gia Lâm. Là dự án nhà thương mại với mức giá được chủ đầu tư đưa ra từ 29 triệu đồng/m2, song với quy hoạch tiện ích đồng bộ và vượt trội, diện tích căn hộ từ 28 - 75m2, chính sách thanh toán rất khác biệt có lợi cho người mua nhà, Vincity Gia Lâm đã thực sự làm nóng thị trường BĐS cuối năm; có sức hút ghê gớm đối với cả người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Thế nhưng, trái ngược với sức nóng của dự án này, thông tin khởi công dự án NƠXH Thăng Long Green City tại KĐT mới Kim Chung, Đông Anh trong cùng khoảng thời gian cũng xuất hiện khá nhiều trên các phương tiện truyền thông nhưng lại không thu hút được sự quan tâm của những người trong diện ưu tiên đang có nhu cầu.
Mới đây, Tập đoàn Vingroup đã tung ra thị trường “siêu phẩm” dự án KĐT Vincity Gia Lâm. Là dự án nhà thương mại với mức giá được chủ đầu tư đưa ra từ 29 triệu đồng/m2, song với quy hoạch tiện ích đồng bộ và vượt trội, diện tích căn hộ từ 28 - 75m2, chính sách thanh toán rất khác biệt có lợi cho người mua nhà, Vincity Gia Lâm đã thực sự làm nóng thị trường BĐS cuối năm; có sức hút ghê gớm đối với cả người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Thế nhưng, trái ngược với sức nóng của dự án này, thông tin khởi công dự án NƠXH Thăng Long Green City tại KĐT mới Kim Chung, Đông Anh trong cùng khoảng thời gian cũng xuất hiện khá nhiều trên các phương tiện truyền thông nhưng lại không thu hút được sự quan tâm của những người trong diện ưu tiên đang có nhu cầu.
 Nhà ở xã hội tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm. Ảnh: Công Hùng |
Đáng chú ý, Thăng Long Green City là một dự án nhà ở lớn dành cho người thu nhập thấp, với các tiện ích được đầu tư đồng bộ như: Công viên cây xanh, nhà sinh hoạt cộng đồng, đường dạo, tiểu cảnh, đài phun nước... mức giá dự kiến được chủ đầu tư đưa ra chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2 - chưa bằng một nửa giá của dự án Vincity Gia Lâm.
Nguyên do được cho là đã từng có quá nhiều thông tin không thiện chí về NƠXH như dịch vụ kém, mất nước, thiếu chỗ để xe, công trình nhanh xuống cấp cùng các điều khoản ràng buộc về mặt pháp lý như đủ 5 năm thanh toán hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư mới được chuyển nhượng hay khi chuyển nhượng lại phải nộp tiền lệ phí đất khá lớn.
Chị Nguyễn Thùy Vân - Công ty Truyền thông Thiên Bình Media cho rằng, việc các hộ dân mua NƠXH sau một thời gian về ở đã tìm cách “tháo chạy” khỏi khu chung cư giá rẻ vì nhiều bất tiện về hạ tầng, chất lượng công trình đã khiến cho những người có nhu cầu thực sự cảm thấy e ngại, không còn mặn mà. “Vợ chồng tôi bàn nhau, dù khó khăn nhưng cố vay mượn để mua nhà thương mại vừa tiện ích lại không bị ràng buộc gì. Chúng tôi mua căn diện tích bé, chật một tí nhưng chất” - chị Vân nói.
Tương tự, anh Hoàng Phú Minh – tổ 39, Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội cũng không giấu nổi lo lắng khi nhắc đến dự án NƠXH. “Mới đây, tôi sang nhà bạn chơi ở KĐT Đặng Xá – dự án được nhận định là mô hình điển hình KĐT khép kín với các tiện ích dành cho người thu nhập thấp nhưng nay xuống cấp hết cả rồi. Bạn tôi bảo, đủ điều kiện chuyển nhượng rồi muốn bán mà cũng khó vì không tìm được người mua. Gói vay 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp đã dừng. Gói vay mới thay thế, thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) cũng không dễ dàng. Vậy nên, nhà tôi lại phải cân nhắc xem có nên mua NƠXH không, vì hiện tại dự án KĐT Thanh Hà Cienco 5, Hà Đông giá cũng rất hợp lý, chưa đến 1 tỷ đồng đã có thể mua căn hộ 2 phòng ngủ mà thủ tục không nhiêu khê như NƠXH” - anh Minh bộc bạch.
Khó khăn về vốn vay ưu đãi
Trao đổi về NƠXH với báo giới, thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tiệp (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội) cho rằng, cần phải tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới để chính sách hỗ trợ nhà ở được hiệu quả. Ví như quốc gia gần với Việt Nam là Singapore, đất nước hàng đầu trên thế giới về phát triển các mô hình NƠXH, nhà ở có mức giá hợp lý với quy mô rộng phù hợp cho số lượng lớn dân cư. Theo thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tiệp, trong lịch sử, Chính phủ quốc đảo này từng phải đối mặt với vấn đề nhà ở chất lượng thấp, không đảm bảo các yêu cầu về tiện ích tối thiểu, gây ra tệ nạn xã hội và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Nhằm giải quyết vấn đề này, từ đầu những năm 1960, Singapore đã thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) chịu trách nhiệm đảm bảo vấn đề nhà ở dân sinh cho toàn bộ các đối tượng dân cư.
Về tiêu chuẩn thiết kế NƠXH, công tác quy hoạch, thiết kế các khu ở được thực hiện đảm bảo theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn đã được ban hành. Theo quy định, khoảng cách từ các công trình NƠXH tới các khu dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, thể dục thể thao, giao thông công cộng, khu mua sắm… đều phải đảm bảo bán kính phục vụ cho người dân sống trong khu vực đó. Ví dụ bán kính phục vụ từ khu vực ở đến điểm giao thông công cộng không quá 400m. Việc chấp hành nghiêm chỉnh các quy định được Chính phủ Singapore kiểm soát rất chặt chẽ, các đơn vị triển khai dự án phải tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn này. “Thế nhưng ở Việt Nam, NƠXH hầu như lại không chú trọng đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng, tiện ích. Chúng ta chưa kiểm soát chặt việc tuân thủ quy định về tiêu chuẩn, chất lượng, thực hiện quy hoạch của chủ đầu tư dẫn tới tình trạng, dù nhà cho người thu nhập thấp vẫn thiếu rất nhiều nhưng không ít dự án NƠXH không bán được” - thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tiệp nhận định.
Nhận định này là hoàn toàn có lý, khi trên thị trường có không ít dự án NƠXH rao bán đến hàng chục lần vẫn ế chỏng trơ, mặc dù thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu về NƠXH, nhà ở bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% nhưng nguồn cung lại đang rất thiếu. Riêng đối với phân khúc NƠXH tại khu vực đô thị, đến nay mới hoàn thành được 3,92 triệu mét vuông, chỉ đạt khoảng trên 31% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở là đến năm 2020 cần đạt 12,5 triệu mét vuông NƠXH. Theo đại diện Bộ Xây dựng, một trong những khó khăn hiện nay đối với NƠXH là thiếu nguồn tín dụng cho vay ưu đãi nên cả DN và người thuộc diện ưu tiên, có nhu cầu nhà ở đều không mặn mà.
Được biết, sau khi gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc triển khai cho vay NƠXH đã được thay thế bằng quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, Chính phủ đã bố trí kế hoạch vốn đến năm 2020 là 2.316 tỷ đồng. Riêng năm 2018 Chính phủ bố trí 1.000 tỷ đồng. Đến nay, NHCSXH đã triển khai sâu rộng đến tận các huyện thị xã trong toàn quốc và đã có 59 tỉnh, TP có dư nợ với trên dưới 585 tỷ đồng/2.132 người đã được thụ hưởng vay vốn. Riêng Hà Nội, tính đến 21/12 đã giải ngân được 41 tỷ đồng. Dự kiến hết năm 2018, Hà Nội sẽ giải ngân được 62 tỷ đồng, vượt kế hoạch 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Lý – Phó Tổng giám đốc NHCSXH, gói vay ưu đãi chủ yếu là cho người dân vay xây nhà mới và sửa chữa. Số vay mua nhà mới tại các dự án cũng có những không nhiều, bởi do một số dự án chủ đầu tư đã thế chấp vay vốn ở các ngân hàng khác nên không thể giải ngân cho đối tượng vay vốn tại các dự án này, vì giải ngân sẽ thành một căn nhà thế chấp 2 lần, rủi ro cho người vay.
Nguyên do được cho là đã từng có quá nhiều thông tin không thiện chí về NƠXH như dịch vụ kém, mất nước, thiếu chỗ để xe, công trình nhanh xuống cấp cùng các điều khoản ràng buộc về mặt pháp lý như đủ 5 năm thanh toán hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư mới được chuyển nhượng hay khi chuyển nhượng lại phải nộp tiền lệ phí đất khá lớn.
Chị Nguyễn Thùy Vân - Công ty Truyền thông Thiên Bình Media cho rằng, việc các hộ dân mua NƠXH sau một thời gian về ở đã tìm cách “tháo chạy” khỏi khu chung cư giá rẻ vì nhiều bất tiện về hạ tầng, chất lượng công trình đã khiến cho những người có nhu cầu thực sự cảm thấy e ngại, không còn mặn mà. “Vợ chồng tôi bàn nhau, dù khó khăn nhưng cố vay mượn để mua nhà thương mại vừa tiện ích lại không bị ràng buộc gì. Chúng tôi mua căn diện tích bé, chật một tí nhưng chất” - chị Vân nói.
Tương tự, anh Hoàng Phú Minh – tổ 39, Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội cũng không giấu nổi lo lắng khi nhắc đến dự án NƠXH. “Mới đây, tôi sang nhà bạn chơi ở KĐT Đặng Xá – dự án được nhận định là mô hình điển hình KĐT khép kín với các tiện ích dành cho người thu nhập thấp nhưng nay xuống cấp hết cả rồi. Bạn tôi bảo, đủ điều kiện chuyển nhượng rồi muốn bán mà cũng khó vì không tìm được người mua. Gói vay 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà thu nhập thấp đã dừng. Gói vay mới thay thế, thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) cũng không dễ dàng. Vậy nên, nhà tôi lại phải cân nhắc xem có nên mua NƠXH không, vì hiện tại dự án KĐT Thanh Hà Cienco 5, Hà Đông giá cũng rất hợp lý, chưa đến 1 tỷ đồng đã có thể mua căn hộ 2 phòng ngủ mà thủ tục không nhiêu khê như NƠXH” - anh Minh bộc bạch.
Khó khăn về vốn vay ưu đãi
Trao đổi về NƠXH với báo giới, thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tiệp (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội) cho rằng, cần phải tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới để chính sách hỗ trợ nhà ở được hiệu quả. Ví như quốc gia gần với Việt Nam là Singapore, đất nước hàng đầu trên thế giới về phát triển các mô hình NƠXH, nhà ở có mức giá hợp lý với quy mô rộng phù hợp cho số lượng lớn dân cư. Theo thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tiệp, trong lịch sử, Chính phủ quốc đảo này từng phải đối mặt với vấn đề nhà ở chất lượng thấp, không đảm bảo các yêu cầu về tiện ích tối thiểu, gây ra tệ nạn xã hội và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Nhằm giải quyết vấn đề này, từ đầu những năm 1960, Singapore đã thành lập Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) chịu trách nhiệm đảm bảo vấn đề nhà ở dân sinh cho toàn bộ các đối tượng dân cư.
Về tiêu chuẩn thiết kế NƠXH, công tác quy hoạch, thiết kế các khu ở được thực hiện đảm bảo theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn đã được ban hành. Theo quy định, khoảng cách từ các công trình NƠXH tới các khu dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, thể dục thể thao, giao thông công cộng, khu mua sắm… đều phải đảm bảo bán kính phục vụ cho người dân sống trong khu vực đó. Ví dụ bán kính phục vụ từ khu vực ở đến điểm giao thông công cộng không quá 400m. Việc chấp hành nghiêm chỉnh các quy định được Chính phủ Singapore kiểm soát rất chặt chẽ, các đơn vị triển khai dự án phải tuân thủ nghiêm các tiêu chuẩn này. “Thế nhưng ở Việt Nam, NƠXH hầu như lại không chú trọng đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng, tiện ích. Chúng ta chưa kiểm soát chặt việc tuân thủ quy định về tiêu chuẩn, chất lượng, thực hiện quy hoạch của chủ đầu tư dẫn tới tình trạng, dù nhà cho người thu nhập thấp vẫn thiếu rất nhiều nhưng không ít dự án NƠXH không bán được” - thạc sĩ Nguyễn Ngọc Tiệp nhận định.
Nhận định này là hoàn toàn có lý, khi trên thị trường có không ít dự án NƠXH rao bán đến hàng chục lần vẫn ế chỏng trơ, mặc dù thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu về NƠXH, nhà ở bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% nhưng nguồn cung lại đang rất thiếu. Riêng đối với phân khúc NƠXH tại khu vực đô thị, đến nay mới hoàn thành được 3,92 triệu mét vuông, chỉ đạt khoảng trên 31% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở là đến năm 2020 cần đạt 12,5 triệu mét vuông NƠXH. Theo đại diện Bộ Xây dựng, một trong những khó khăn hiện nay đối với NƠXH là thiếu nguồn tín dụng cho vay ưu đãi nên cả DN và người thuộc diện ưu tiên, có nhu cầu nhà ở đều không mặn mà.
Được biết, sau khi gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc triển khai cho vay NƠXH đã được thay thế bằng quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, Chính phủ đã bố trí kế hoạch vốn đến năm 2020 là 2.316 tỷ đồng. Riêng năm 2018 Chính phủ bố trí 1.000 tỷ đồng. Đến nay, NHCSXH đã triển khai sâu rộng đến tận các huyện thị xã trong toàn quốc và đã có 59 tỉnh, TP có dư nợ với trên dưới 585 tỷ đồng/2.132 người đã được thụ hưởng vay vốn. Riêng Hà Nội, tính đến 21/12 đã giải ngân được 41 tỷ đồng. Dự kiến hết năm 2018, Hà Nội sẽ giải ngân được 62 tỷ đồng, vượt kế hoạch 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Lý – Phó Tổng giám đốc NHCSXH, gói vay ưu đãi chủ yếu là cho người dân vay xây nhà mới và sửa chữa. Số vay mua nhà mới tại các dự án cũng có những không nhiều, bởi do một số dự án chủ đầu tư đã thế chấp vay vốn ở các ngân hàng khác nên không thể giải ngân cho đối tượng vay vốn tại các dự án này, vì giải ngân sẽ thành một căn nhà thế chấp 2 lần, rủi ro cho người vay.