Vướng mắc về đăng ký thế chấp đất, nhà: Nghị định mâu thuẫn với thông tư
Danh thắng & Di tích Hà Nội - Ngày đăng : 10:03, 03/04/2019
Thông tư liên tịch (TTLT) số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp, Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc về đăng ký thế chấp đất, nhà. Tuy nhiên quá trình triển khai còn bất cập do các quy định chưa thống nhất, đồng bộ.
 Các vướng mắc về đăng ký thế chấp đất, nhà sẽ được tháo gỡ, trong đó, mở rộng thêm chủ thể được yêu cầu đăng ký thế chấp. Ảnh: Thái San |
Nghị định yêu cầu, thông tư hướng dẫn lại không
Khi thực hiện chính sách gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho vay đối với các cá nhân mua nhà ở xã hội (NƠXH), việc xác lập hợp đồng thế chấp quyền để bảo đảm cho khoản vay từ hợp đồng mua bán NƠXH là một trong những khâu đầu tiên. Thời điểm NƠXH được cấp sổ đỏ và nghiệm thu đưa vào sử dụng, ngân hàng và khách hàng vay mua nhà tiến hành chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Điều 12 TTLT 09. Tuy nhiên, khi hai bên triển khai đã gặp cản trở pháp lý do cùng quy định về hồ sơ chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng khoản 2, Điều 46 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp phải có “hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Trong khi Điều 28 TTLT 09 lại không yêu cầu. Để bảo đảm an toàn, phần lớn các cơ quan đăng ký đất đai đề nghị thực hiện theo Nghị định 102.
Trong khi đó, để công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp NƠXH đã hình thành, công chứng viên yêu cầu ngân hàng phải xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu mới chấp thuận công chứng, chứng thực. Lý do là theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 11 TTLT 09 thì: “Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó”.
Ngoài ra, tại Khoản 1, Điều 22 TTLT 09 còn gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất khi đăng ký thế chấp tài sản không phải là nhà ở gắn liền với đất hình thành trong tương lai bởi không có bản vẽ tỷ lệ 1/500 như quy định. Thực tế, nhiều công trình lớn, bản vẽ được thực hiện với tỷ lệ 1/2.000.
Mở rộng chủ thể được yêu cầu đăng ký thế chấp
Dự thảo Thông tư thay thế vvTTLT 09 có nhiều nội dung mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc về đăng ký thế chấp đất, nhà. Đại diện Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) đề xuất, quy định thêm về chủ thể trong Dự thảo Thông tư là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khác có yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nghĩa là, các đối tượng là người sử dụng đất không có tư cách pháp nhân nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu có nhu cầu đăng ký thì cũng là đối tượng áp dụng Thông tư này. Có như vậy, các chủ thể khác không có tư cách pháp nhân như DN tư nhân, hộ kinh doanh cá thể là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn có quyền xác lập, thực hiện giao dịch và thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, Dự thảo Thông tư hướng dẫn nộp một số giấy tờ trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Cụ thể, đối với trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà bên thế chấp không đồng thời là người sử dụng đất thì hồ sơ đăng ký không cần có sổ đỏ mà chỉ cần các loại giấy tờ đã được quy định tại Nghị định 102…
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Khánh Ngọc cũng đề nghị, phải có quy định rõ ràng trường hợp nào được từ chối đăng ký, tránh khi có vướng mắc thì các cơ quan đổ lỗi cho nhau. Ngoài ra, rà soát toàn bộ dự thảo để Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy giao dịch dân sự, thương mại một cách an toàn.
Trong khi đó, để công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp NƠXH đã hình thành, công chứng viên yêu cầu ngân hàng phải xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu mới chấp thuận công chứng, chứng thực. Lý do là theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 11 TTLT 09 thì: “Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đã được đăng ký thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký theo hình thức đăng ký thế chấp nhà ở đó”.
Ngoài ra, tại Khoản 1, Điều 22 TTLT 09 còn gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất khi đăng ký thế chấp tài sản không phải là nhà ở gắn liền với đất hình thành trong tương lai bởi không có bản vẽ tỷ lệ 1/500 như quy định. Thực tế, nhiều công trình lớn, bản vẽ được thực hiện với tỷ lệ 1/2.000.
Mở rộng chủ thể được yêu cầu đăng ký thế chấp
Dự thảo Thông tư thay thế vvTTLT 09 có nhiều nội dung mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc về đăng ký thế chấp đất, nhà. Đại diện Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) đề xuất, quy định thêm về chủ thể trong Dự thảo Thông tư là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khác có yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nghĩa là, các đối tượng là người sử dụng đất không có tư cách pháp nhân nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu có nhu cầu đăng ký thì cũng là đối tượng áp dụng Thông tư này. Có như vậy, các chủ thể khác không có tư cách pháp nhân như DN tư nhân, hộ kinh doanh cá thể là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn có quyền xác lập, thực hiện giao dịch và thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, Dự thảo Thông tư hướng dẫn nộp một số giấy tờ trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Cụ thể, đối với trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà bên thế chấp không đồng thời là người sử dụng đất thì hồ sơ đăng ký không cần có sổ đỏ mà chỉ cần các loại giấy tờ đã được quy định tại Nghị định 102…
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Khánh Ngọc cũng đề nghị, phải có quy định rõ ràng trường hợp nào được từ chối đăng ký, tránh khi có vướng mắc thì các cơ quan đổ lỗi cho nhau. Ngoài ra, rà soát toàn bộ dự thảo để Thông tư được ban hành sẽ thúc đẩy giao dịch dân sự, thương mại một cách an toàn.